경매 공부를 처음 시작했을 때, 가장 먼저 든 의문이 바로 이거였어요.
"아니, 왜 이렇게 싸지? 뭔가 문제 있는 거 아냐?"
솔직히 처음엔 경매 물건이 싸다는 게 오히려 불안했습니다. 세상에 공짜는 없다고 했는데, 멀쩡한 아파트가 시세보다 몇 천만 원씩 싸게 나온다니. 뭔가 숨겨진 함정이 있을 거라는 생각이 계속 들었어요.
그래서 이 부분을 집중적으로 파고들었습니다. 책도 찾아보고, 강의도 들으면서 알게 된 건 경매 가격이 낮은 건 단순한 '할인'이 아니라 구조적인 이유가 있다는 것이었어요. 그 구조를 이해하고 나서야 비로소 경매를 제대로 볼 수 있게 됐습니다.
채권회수가 목적이라는 근본적 차이
일반 매매를 생각해 보면 답이 나옵니다. 집 파는 사람은 최대한 비싸게 팔고 싶어 하죠. 급하지 않으면 몇 달이고 기다리면서 원하는 가격을 받아낼 수 있습니다. 마음에 안 들면 거래 자체를 안 하면 그만이고요.
경매는 완전히 다릅니다. 채무자가 빚을 못 갚아서 채권자가 법원을 통해 강제로 부동산을 팔아서 돈을 회수하는 절차거든요. 여기서 중요한 건 '회수 가능성'입니다. 비싸게 파는 것보다 일정 기간 안에 확실하게 파는 게 훨씬 중요해요.
제가 이 부분을 공부하면서 제일 흥미로웠던 건, 파는 사람의 목적 자체가 다르니까 가격 구조도 달라질 수밖에 없다는 점이었습니다. 채권자 입장에선 시세보다 조금 낮더라도 빨리 현금화하는 게 이득이에요. 시간이 길어지면 그만큼 이자 손실도 커지고, 관리 비용도 들어가니까요.
유찰구조가 만드는 가격 하락
경매 가격이 낮아지는 가장 직접적인 이유는 유찰입니다. 법원이 정한 감정가에서 시작하는데, 첫 입찰에서 아무도 응찰 안 하면 유찰되고 다음 기일엔 최저입찰가가 보통 20~30% 떨어집니다.
제가 직접 계산해 봤는데요, 감정가 3억짜리 아파트가 계속 유찰되면 1차 유찰 후 2억 4천만 원, 2차 유찰 후 1억 9,200만 원, 3차 유찰 후엔 1억 5,360만 원까지 내려갑니다. 이론상 감정가의 절반 수준까지 떨어질 수 있어요.
처음엔 "와, 이 정도면 정말 싸게 살 수 있겠다"는 생각이 들었습니다. 그런데 바로 다음에 중요한 걸 배웠어요. 유찰된 데엔 다 이유가 있다는 겁니다.
입지가 애매해서 수요가 없거나, 권리관계가 복잡해서 다들 피하거나, 물건 자체에 하자가 있을 수도 있죠. 일반적으로 유찰 횟수가 많으면 더 싸다고 알려져 있지만, 제 경험상 그건 반쪽짜리 정보입니다. 정확히는 "유찰 횟수가 많다 = 왜 아무도 안 샀는지 더 꼼꼼히 봐야 한다"가 맞아요. 가격만 보고 덤볐다간 낭패 볼 수 있습니다.
참여장벽이 경쟁을 줄인다
참여자가 적으면 자연스럽게 경쟁이 줄고, 경쟁이 줄면 가격이 낮게 형성됩니다.
경매에 입찰하려면 준비할 게 꽤 많습니다. 입찰표 작성법도 알아야 하고, 입찰 보증금으로 최저입찰가의 10%를 수표 한 장으로 준비해야 하고, 권리분석도 스스로 해야 하고, 낙찰 후 명도 절차도 감당해야 합니다.
솔직히 저도 입찰에 필요한 리스트와 권리분석 리스트를 처음 봤을 때 겁이 났습니다. '이걸 다 해야 해?' 싶었거든요. 그리고 대부분의 사람들도 이런 이유로 경매를 포기하거나 아예 시작을 안 하더라고요. 주변에서도 "경매? 그거 복잡하고 어려운 거 아니야?"라는 반응이 대부분이었습니다.
그리고 대부분의 사람들도 같은 이유로 경매를 포기하거나 아예 시작을 안 하더라고요. 이게 바로 진입 장벽입니다. 이 장벽이 경쟁을 줄이고, 그게 가격에 반영되는 거예요. 뒤집어 말하면 이 장벽을 넘어서 제대로 공부하고 준비한 사람에게는 기회가 되는 구조라는 겁니다. 제가 경매 공부를 하는 이유도 여기에 있습니다.
감정가 자체도 시세보다 낮게 책정된다
여기에 하나 더 있습니다. 경매의 출발점인 감정가 자체가 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아요. 법원이 감정평가를 의뢰할 때 신속한 매각을 고려해서 보수적으로 평가하기 때문입니다.
제가 실제 물건들을 찾아보니 감정가가 시세의 70~80% 수준인 경우가 적지 않았습니다. 여기서 유찰까지 되면 가격이 더 내려가는 거죠. 일반적으로 경매는 무조건 싸다고 알려져 있지만, 실제로는 이런 여러 구조가 겹쳐져서 만들어진 결과라는 걸 알게 됐습니다.
다만 주의할 점도 있습니다. 요즘은 경매 정보가 많이 공개되면서 좋은 물건은 경쟁이 치열해졌어요. 낙찰가가 감정가의 100%를 넘어가는 경우도 흔합니다. 그래서 "경매=무조건 싸다"는 공식은 이제 옛말이에요.
경매 물건이 시세보다 싸게 나오는 건 우연이 아니라 구조적인 이유 때문입니다. 채권 회수가 목적이라 속도가 우선이고, 유찰 구조가 가격을 낮추고, 참여 장벽이 경쟁을 줄이죠. 제가 공부하면서 느낀 건, 이 구조를 이해하지 않고 가격만 보고 뛰어드는 건 위험하다는 겁니다. 반대로 구조를 제대로 이해하고 권리분석을 꼼꼼히 하면, 경매는 충분히 기회가 될 수 있습니다. 저도 아직 공부 중이지만, 이 구조를 알고 나니 경매가 훨씬 명확하게 보이기 시작했습니다.