경매에서 낙찰받지 못했을 때, 여러분은 어떤 감정을 느끼시나요? 저는 첫 입찰에서 3등을 했을 때 지하철 안에서 한참 멍하니 앉아있었습니다. 두 달간 준비한 물건이었기에 허탈감이 컸거든요. 그런데 집에 와서 냉정하게 낙찰가를 분석해 보니 오히려 안도감이 들었습니다. 낙찰자가 산 가격은 수익률(ROI)이 거의 나오지 않는 금액이었으니까요. 여기서 ROI란 투자 원금 대비 얼마나 이익을 냈는지 보여주는 지표입니다. 이날 이후 저는 경매에서 기술보다 심리 관리가 더 중요하다는 걸 깨달았습니다.
낙찰에 대한 집착이 판단을 흐린다
한 물건에 오래 공들이면 "꼭 이 물건을 낙찰받아야 한다"는 생각이 생깁니다. 저도 첫 물건을 고를 때 두 번이나 임장을 다녔고, 밤마다 감정가 대비 낙찰가율을 계산했습니다. 그러다 보니 어느새 그 물건에 감정이 생기더군요.
문제는 이 집착이 입찰가 산정을 왜곡시킨다는 겁니다. 경매에서는 최저입찰가와 감정가 사이에서 자신만의 한계 금액을 정해야 하는데, 집착이 생기면 "조금만 더 올려 쓰면 받을 수 있지 않을까"라는 생각이 듭니다. 이렇게 합리적 한계를 넘어서면 낙찰받아도 수익이 안 나는 상황이 벌어집니다.
스터디 선배 한 분이 이런 말을 해줬어요. "경매는 버스 같은 거예요. 이 버스 놓쳐도 다음 버스가 와요." 경매 물건은 매일 새로 올라옵니다. 한국자산관리공사(캠코) 자료에 따르면 전국 법원에서 월평균 약 3만 건의 부동산 경매가 진행됩니다(출처: 캠코). 특정 물건에 집착할 이유가 없는 거죠.
제가 직접 겪어보니 이 조언이 정말 맞았습니다. 첫 물건을 놓친 후 다음 날부터 다시 물건을 탐색했는데, 일주일 만에 더 좋은 조건의 물건을 발견했거든요. 만약 첫 물건에 집착해서 무리하게 높은 가격을 썼다면, 이 기회를 놓쳤을 겁니다.
연속 유찰이 만드는 조급함
두세 번 연속으로 낙찰받지 못하면 다른 감정이 생깁니다. 바로 조급함입니다. "이번엔 꼭 받아야지"라는 심리가 생기면서 입찰가를 올리게 되는 거죠.
경매 전문가들이 강조하는 개념 중 하나가 '낙찰가율'입니다. 낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰가의 비율을 의미합니다. 예를 들어 감정가 3억 원인 물건이 2억 4천만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 지역과 물건 유형마다 평균 낙찰가율이 다른데, 조급함에 이 기준을 무시하고 입찰하면 시장가보다 비싸게 사는 경우가 생깁니다.
저는 연속 유찰을 경험하지는 않았지만, 스터디에서 다른 분들의 사례를 많이 봤습니다. 한 분은 세 번 연속 유찰된 후 네 번째 물건에서 감정가의 95%로 입찰했다가 낙찰받았는데, 나중에 계산해 보니 명도 비용과 리모델링 비용을 제하면 수익이 거의 없더라고요.
경매에서 성공의 기준은 낙찰받는 것이 아니라 좋은 가격에 좋은 물건을 취득하는 것입니다. 이 원칙을 잊으면 조급함이 판단을 흐리게 됩니다.
개찰 결과를 데이터로 기록하는 이유
낙찰받지 못한 후 저는 세 가지 루틴을 만들었습니다. 첫째, 개찰 결과를 데이터로 기록합니다. 낙찰가, 낙찰가율, 입찰자 수를 엑셀에 정리해 두는 거죠.
이 데이터가 쌓이면 다음 입찰가 결정에 참고 자료가 됩니다. 예를 들어 같은 지역 아파트의 최근 3개월 평균 낙찰가율이 83%라면, 제 입찰가도 그 범위 안에서 결정하는 식입니다. 법원경매 정보 사이트에서도 과거 낙찰 데이터를 제공하지만, 제가 직접 입찰했던 물건들의 결과를 따로 기록하면 더 실감 나는 분석이 가능합니다(출처: 대법원 경매정보).
둘째, 낙찰자의 가격이 합리적인지 평가합니다. 낙찰가가 제 한계 금액보다 높았다면 "잘 안 산 거다"라고 판단하고 넘어갑니다. 반대로 낙찰가가 제 입찰가와 비슷하거나 낮았다면 제 분석 어디가 틀렸는지 돌아봅니다.
셋째, 개찰 결과에 오래 머물지 않습니다. 다음 날부터 바로 새 물건 탐색을 시작합니다. 솔직히 이게 제일 어려웠습니다. 처음엔 "내가 뭘 잘못했나" 하면서 계속 되새김질하게 되거든요. 하지만 이런 반추는 도움이 안 됩니다. 필요한 분석만 끝내고 빠르게 다음으로 넘어가는 게 정신 건강에도 좋았습니다.
경매는 확률을 쌓는 게임이다
경매 투자를 오래 한 분들이 공통으로 하는 말이 있습니다. "경매는 개별 물건에서 이기는 게 아니라 기준을 지켜서 확률을 쌓는 게임이다."
이게 무슨 뜻이냐면, 합리적인 기준으로 입찰을 반복하다 보면 어떤 물건은 낙찰받고 어떤 물건은 못 받는다는 겁니다. 중요한 건 낙찰받은 물건들이 평균적으로 기준에 맞는 물건들이라는 점입니다. 그러면 장기적으로 좋은 결과가 쌓입니다.
제 경험상 이 관점이 자리 잡으니 낙찰 여부에 일희일비하지 않게 됐습니다. 예를 들어 다섯 번 입찰해서 두 번 낙찰받았다면, 그 두 물건이 제 기준에 맞는 물건인지가 중요한 거죠. 나머지 세 물건은 제 기준을 벗어난 가격에 다른 사람이 가져간 것뿐입니다.
낙찰받았을 때도 심리 관리가 필요합니다. 낙찰 후 2등 금액을 보고 "5백만 원 낮게 써도 됐구나"라고 후회하는 경우가 있습니다. 하지만 2등 금액은 입찰 전에 알 수 없습니다. 제가 쓴 금액이 합리적 판단이었다면, 낙찰가와 2등 금액의 차이는 우연입니다.
반대로 혼자 낙찰받았을 때 "내가 너무 비싸게 산 거 아닌가" 불안해지기도 합니다. 이때는 제가 계산한 시세와 취득 비용으로 돌아가야 합니다. 분석이 합리적이었다면 경쟁자 수는 중요하지 않습니다.
결국 경매에서 중요한 건 낙찰 그 자체가 아니라 제 기준을 지키는 것입니다. 이 원칙만 흔들리지 않으면, 낙찰 받든 못 받든 결과에 휘둘리지 않을 수 있습니다. 저는 앞으로도 이 기준을 계속 지키면서 입찰을 이어갈 생각입니다. 여러분도 단발 승부가 아닌 장기전의 관점으로 경매를 바라보시길 추천합니다.