법원경매 사이트를 처음 들어갔을 때, 유찰 4회라고 적힌 물건을 보고 심장이 뛰었습니다. 감정가 2억이 8천만 원까지 떨어진 상태였거든요. "이건 대박 아닌가?" 싶어서 바로 물건 분석에 들어갔습니다. 그런데 현황조사서를 펼쳐보는 순간, 왜 아무도 이 물건을 입찰하지 않았는지 이해가 됐습니다. 유치권 신고 2건에 선순위 임차인 2명, 게다가 외곽 지역의 낡은 다가구 주택이었습니다. 유찰이 반복되는 데는 반드시 이유가 있다는 걸 그때 처음 깨달았습니다.
권리 문제로 유찰되는 물건들
경매 물건이 계속 유찰되는 가장 큰 이유는 권리 관계가 복잡해서입니다. 저도 초반에 이 부분을 가볍게 봤다가 낭패를 본 적이 있습니다. 배당요구종기일(권리신고 마감일)까지 신고된 권리자 목록을 보면, 물건의 위험도가 한눈에 보입니다. 여기서 배당요구종기일이란 채권자들이 "나도 이 경매에서 돈 받겠다"라고 신고하는 마감 기한을 의미합니다(출처: 법원경매정보).
선순위 임차인이 있는 물건은 특히 조심해야 합니다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 경우가 많기 때문입니다. 제가 봤던 물건 중에는 감정가 1억 5천에 최저가 7천까지 떨어졌는데, 알고 보니 선순위 임차인 보증금 5천을 인수해야 하는 경우였습니다. 실제로 내야 할 돈은 1억 2천이 넘는 거죠.
유치권 신고가 있는 물건도 마찬가지입니다. 유치권(留置權)이란 건물 수리나 공사를 해준 사람이 공사비를 못 받았을 때 그 건물을 점유하며 돈을 받을 때까지 버틸 수 있는 권리입니다. 문제는 이게 실제 유치권인지, 허위 유치권인지 판단하기가 쉽지 않다는 겁니다. 저는 현장에 직접 가서 점유 상태를 확인하고, 공사 증빙 자료가 있는지까지 따져봐야 한다는 걸 배웠습니다.
권리 관계가 복잡한 물건의 주요 신호는 다음과 같습니다.
- 현황조사서에 유치권 신고 또는 점유자 기재
- 전입세대 열람 시 다수의 임차인 확인
- 가등기, 가처분 같은 특수 권리 표시
- 다가구 주택에 여러 세대 거주 중
시세보다 높은 감정가 문제
유찰이 반복되는 두 번째 이유는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 경우입니다. 경매 감정평가는 경매가 시작되기 전 특정 시점에 이루어집니다. 부동산 시장이 하락하는 구간이라면, 감정 시점의 가격과 현재 시세 사이에 큰 차이가 생깁니다.
실제로 2022년 하반기부터 부동산 시장이 조정을 받으면서, 1~2년 전 감정된 물건들이 대거 유찰되는 걸 봤습니다. 감정가 3억짜리 물건이 유찰 3회를 거쳐 최저가 1억 9천까지 떨어졌는데, 주변 실거래가를 보니 2억 초반이었습니다. 유찰이 반복되면서 비로소 시세에 근접한 겁니다(출처: 한국부동산원).
이런 물건들은 가격이 시세에 도달하는 순간 입찰자가 몰립니다. 저는 "다음 회차에는 경쟁이 붙겠다"라고 예상하고 입찰 전략을 세웁니다. 최저가보다 5~10% 높게 써야 낙찰 가능성이 생기는 경우가 많았습니다.
시세 분석할 때는 단순히 인근 매물 시세만 보는 게 아니라, 최근 6개월 내 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인합니다. 같은 동네라도 층수, 향, 리모델링 여부에 따라 가격 차이가 크기 때문에, 최대한 비슷한 조건의 거래 사례를 찾아야 합니다. 호가(매물가)가 아니라 실제 거래된 가격(실거래가)을 기준으로 봐야 정확합니다.
입지와 건물 상태 문제
세 번째는 입지나 건물 상태 때문에 아무도 입찰하지 않는 경우입니다. 아무리 싸도 사고 싶지 않은 물건이 분명히 있습니다. 교통이 너무 불편한 외곽 지역, 주변에 혐오 시설이 있는 경우, 건물이 심하게 노후화된 경우가 대표적입니다.
제가 직접 임장을 갔던 물건 중 하나는, 서류상으로는 괜찮아 보였는데 현장에 가니 건물 외벽에 균열이 여러 곳 있었습니다. 수리 견적을 받아보니 최소 3천만 원이 들어간다고 하더군요. 낙찰가가 싸도 수리비를 더하면 전혀 메리트가 없었습니다.
입지 문제는 더 심각합니다. 인구가 감소하는 지역의 물건은 낙찰받아도 나중에 팔기가 어렵습니다. 출구전략(Exit Strategy)이 없는 거죠. 출구전략이란 투자한 자산을 현금화하는 방법을 의미하는데, 경매에서는 낙찰 후 재매각이나 임대 수익을 통해 투자금을 회수하는 계획을 말합니다. 아무리 싸게 샀어도 팔 수 없으면 의미가 없습니다.
반면 서류상 입지가 안 좋아 보여도, 직접 가보면 생각보다 괜찮은 경우도 있습니다. 지도상 거리는 멀어도 실제로는 버스 정류장이 바로 앞에 있거나, 주변에 대형 상권이 형성 중인 경우도 있습니다. 이게 바로 임장의 힘입니다.
유찰 물건을 볼 때 추가로 확인하는 항목들을 정리하면 다음과 같습니다.
- 유찰 이유 역추적 (권리/가격/입지 중 어느 쪽인지 파악)
- 현재 최저입찰가와 실거래 시세 비교
- 권리 문제 시 해결 가능 여부 및 비용 산정
- 다음 회차 입찰 경쟁률 예상
유찰이 반복되면서 최저가가 충분히 낮아지면, 다음 매각기일에 입찰자가 몰릴 수 있습니다. 경쟁이 치열해지면 낙찰가가 생각보다 올라가는 걸 여러 번 봤습니다. "이번엔 최저가로 써도 되겠지" 하고 방심했다가 떨어지는 경우도 많습니다.
유찰 물건이라고 무조건 좋은 것도, 무조건 나쁜 것도 아닙니다. 핵심은 왜 유찰됐는지를 정확히 파악하고, 그 이유가 극복 가능한지 판단하는 겁니다. 권리 문제라면 해결 비용을 계산해서 그래도 남는 장사인지 따져보고, 가격 문제라면 시세와 비교해서 지금이 적기인지 판단하고, 입지 문제라면 직접 가서 확인해야 합니다. 저는 이 과정을 반복하면서 유찰 물건 보는 눈이 조금씩 생기고 있습니다. 초보 단계에서는 복잡한 권리 관계가 있는 물건보다는, 단순히 가격 조정 과정에서 유찰된 물건부터 접근하는 게 안전하다는 것도 배웠습니다.
참고: 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr)
한국부동산원(https://www.reb.or.kr)