경매 공부를 시작하고 처음 낙찰가율이라는 단어를 봤을 때, 숫자는 보이는데 이게 뭘 의미하는지 감이 안 잡혔습니다. 아파트 낙찰가율 85%, 빌라 낙찰가율 72%. 이 숫자들이 도대체 무엇을 말하는 걸까요? 그냥 "경쟁이 센가 보다" 정도로만 이해하고 넘어갔는데, 두 번의 낙찰 경험과 수십 개 물건 분석을 거치고 나서야 비로소 낙찰가율을 제대로 읽는 방법을 알게 됐습니다. 오늘은 제가 지금 낙찰가율을 어떻게 해석하고 있는지 구체적으로 정리해 보겠습니다.
감정가 착시를 먼저 확인해야 합니다
낙찰가율이 높다고 무조건 비싼 게 아닙니다. 여기서 중요한 건 낙찰가율(Successful Bid Rate)이 감정가 대비 비율이라는 점입니다. 낙찰가율이란 감정평가사가 평가한 감정가를 기준으로 실제 낙찰된 금액이 몇 퍼센트인지 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해 감정가 2억 원 물건이 1억 7,000만 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 85%인 셈입니다.
그런데 제가 실제로 물건을 분석하면서 깨달은 건, 감정가 자체가 시세와 괴리되어 있는 경우가 정말 많다는 겁니다. 감정 시점이 6개월에서 1년 전인 경우도 있거든요. 시세가 올랐는데 감정가가 낮게 잡혀 있으면 낙찰가율이 100%를 넘어도 실제로는 시세보다 싸게 산 거예요. 반대로 시세가 내렸는데 감정가가 높게 잡혀 있으면 낙찰가율 70%여도 시세 대비 비쌀 수 있습니다.
저는 이제 낙찰가율을 볼 때 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 거래를 찾아봅니다(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템). 그 가격과 낙찰가를 직접 비교해야 실제로 좋은 가격에 낙찰받은 건지 판단할 수 있거든요. 낙찰가율 숫자 하나만 보고 "이 물건은 경쟁이 세네" 하고 넘어가면 감정가 착시에 걸릴 수 있습니다.
유찰 패턴과 함께 읽어야 보입니다
낙찰가율은 단독으로 보는 게 아니라 유찰 횟수와 함께 봐야 의미가 있습니다. 유찰이 없는 물건이 높은 낙찰가율에 팔렸다면 그 물건이 정말 매력적이었다는 뜻이에요. 입찰자들이 첫 기일부터 몰린 거니까요. 반면 유찰이 두세 번 된 물건의 낙찰가율이 낮은 건 당연합니다. 최저가(Minimum Bid Price)가 매 기일마다 20%씩 내려가니까요.
제가 특히 주목하는 건 유찰 1회 물건의 낙찰가율입니다. 한 번 유찰됐다는 건 첫 번째 기일에 입찰자가 없었다는 뜻인데, 두 번째 기일에 낙찰가율이 높게 나왔다면 이건 가치를 알아본 입찰자들이 뒤늦게 몰렸다는 신호거든요. 실제로 제가 분석했던 수도권 소형 아파트 중 유찰 1회 후 낙찰가율 88%로 낙찰된 물건이 있었는데, 실거래가 대비로 보면 시세보다 12% 정도 저렴하게 낙찰된 케이스였습니다.
반대로 유찰이 두세 번 반복되는 물건은 이유가 있습니다. 권리관계가 복잡하거나, 입지가 약하거나, 감정가 자체가 터무니없이 높거나. 이런 물건은 낙찰가율이 낮아도 함부로 접근하면 안 됩니다. 제 경험상 유찰 3회 이상 물건은 권리분석에 최소 2~3시간을 투자해야 합니다.
현재 한국부동산원 통계에 따르면 2024년 기준 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 약 82.3%로 집계됐습니다(출처: 한국부동산원). 이 평균값을 기준으로 개별 물건의 낙찰가율이 높은지 낮은지 판단할 수 있습니다.
지역별 차이를 감안해야 합니다
같은 낙찰가율 85%라도 지역에 따라 의미가 완전히 다릅니다. 수도권 역세권 아파트의 85%와 지방 소도시 빌라의 85%를 같은 기준으로 보면 안 됩니다. 제가 주로 보는 수도권 소형 아파트 기준으로 낙찰가율 구간별 의미를 정리해 봤습니다.
90% 이상일 때는 경쟁이 매우 센 상태입니다. 입찰자가 많아지고 낙찰가가 시세에 가까워지면서 좋은 가격에 사기 어려워집니다. 80~90% 구간은 경쟁이 있지만 여지가 있는 상태입니다. 이 구간에서는 입찰가를 어떻게 쓰느냐에 따라 낙찰 가능성이 달라집니다. 70~80% 구간으로 내려오면 경쟁이 약해진 상태이고, 좋은 가격에 낙찰받을 기회가 생기기 시작합니다. 70% 미만은 수요가 매우 약하거나 물건에 문제가 있을 가능성이 큽니다.
그런데 이 구간이 절대적인 기준은 아닙니다. 지역과 유형에 따라 달라지고, 같은 구간이라도 시장 상황에 따라 의미가 달라집니다. 예를 들어 2023년 하반기 금리 인상기에는 수도권 아파트 낙찰가율이 전반적으로 5~7% 정도 하락했습니다. 당시 75% 낙찰가율이 지금의 82% 낙찰가율과 비슷한 경쟁 강도였던 셈입니다.
저는 이제 낙찰가율을 단독으로 보지 않습니다. 세 가지를 같이 봅니다.
- 첫째, 감정가와 실거래가를 비교해서 감정가의 적정성을 먼저 확인합니다
- 둘째, 최근 3개월 같은 지역 같은 유형의 낙찰가율 흐름을 봅니다. 오르는 추세인지 내리는 추세인지가 중요합니다
- 셋째, 유찰 횟수와 최저가 변화를 함께 봅니다. 유찰이 반복되는데 낙찰가율이 높다면 뭔가 이유가 있는 거고, 유찰 없이 첫 기일에 높은 가율로 낙찰됐다면 경쟁이 센 겁니다
이 세 가지를 같이 보면 숫자 하나보다 훨씬 많은 정보가 보입니다. 지역별로 같은 유형 물건을 꾸준히 추적하다 보면 그 지역만의 낙찰가율 흐름이 보이기 시작합니다. 처음엔 숫자로만 보였는데, 지금은 흐름으로 읽히기 시작했어요. 같은 숫자가 다르게 보이는 순간이 경매 공부가 쌓이는 순간인 것 같습니다. 낙찰가율을 제대로 읽을 수 있게 되면 입찰가를 쓸 때 훨씬 자신감이 생깁니다.
참고: 국토교통부 실거래가 공개시스템 - https://rt.molit.go.kr
한국부동산원 - https://www.r-one.co.kr