금리가 1% 오르면 총 대출 2억 8,800만 원 기준으로 연간 이자가 288만 원 늘어납니다. 월로 환산하면 24만 원 증가입니다. 이 숫자를 처음 계산했을 때 솔직히 적지 않은 충격이었습니다. 뉴스에서 보던 퍼센트 숫자가 제 통장과 연결되는 순간, 금리가 전혀 다른 의미로 다가왔습니다.
금리 시나리오별 이자 계산, 직접 해보니
변동금리(variable rate)란 기준금리 변동에 따라 대출 이자율이 함께 움직이는 구조입니다. 쉽게 말해, 한국은행이 기준금리를 올리면 제 대출 이자도 따라 올라가는 방식입니다. 처음 대출을 받을 때 고정금리보다 변동금리가 낮았던 시점이었고, 그때의 판단이 지금도 유효한지를 이번에 제대로 따져봤습니다.
현재 세 물건의 대출 구조는 이렇습니다. 물건 1은 9,800만 원에 3.4%, 물건 2는 1억 600만 원에 3.5%, 물건 3은 8,400만 원에 3.5%입니다. 총대출은 2억 8,800만 원이고 가중평균 금리는 약 3.47%입니다. 이 기준에서 금리 상승 시나리오를 직접 계산해 봤습니다.
- 금리 +0.5% → 월 이자 약 95만 원 (월 12만 원 증가)
- 금리 +1.0% → 월 이자 약 107만 원 (월 24만 원 증가)
- 금리 +1.5% → 월 이자 약 120만 원 (월 37만 원 증가)
- 금리 +2.0% → 월 이자 약 132만 원 (월 49만 원 증가)
한국은행 기준금리 결정은 통상 0.25% 포인트 단위로 움직입니다. 0.25% 한 번 인상이면 연간 이자 증가액은 약 72만 원, 월로는 6만 원 수준입니다. 이 정도는 버틸 수 있는 수준입니다. 문제는 이게 세 번, 네 번 반복될 때입니다. 제가 직접 계산해 보니, 0.25%짜리 인상이 네 번 쌓이면 결국 1% 상승이고 연간 288만 원이 추가로 빠져나갑니다. 숫자를 직접 써보기 전까지는 이 무게가 실감이 안 났습니다.
한국은행이 공개한 기준금리 결정 이력을 보면, 2022년 한 해에만 기준금리가 총 1.5% 포인트 인상된 사례가 있습니다(출처: 한국은행). 이런 급격한 인상이 다시 일어나지 않는다는 보장은 없습니다. 그 시나리오에서 제 월 순수익이 어떻게 바뀌는지를 알아야 대비가 가능합니다.
수익률 변화와 제가 바꾼 것들
순수익률(net yield)이란 총 임대 수입에서 이자, 관리비, 수선비 등 모든 지출을 차감한 후 남는 실질 수익을 말합니다. 표면적인 임대 수익률이 아니라 실제로 손에 쥐는 수익이 얼마냐의 문제입니다. 제 경험상 이 수치를 정확히 파악하지 않으면 금리가 오를 때 어느 선이 위험한지 감이 잡히질 않습니다.
현재 세 물건 합산 월 수입은 약 167만 원입니다. 여기서 현재 이자 70만 원과 기타 지출을 빼면 월 순수익이 약 83만 원입니다. 금리가 2% 오르면 이자가 약 119만 원으로 늘어나고 월 순수익은 약 34만 원으로 떨어집니다. 83만 원에서 34만 원, 절반 이하입니다. 이 계산이 나왔을 때 제가 직접 느낀 건 불안이 아니라 명확함이었습니다. 숫자가 나오니 어디서부터 대비해야 하는지가 보였거든요.
가장 먼저 바꾼 건 예비 자금(reserve fund) 기준입니다. 예비 자금이란 공실, 수선, 이자 상승 등 돌발 지출에 대비해 운용 수익 외로 별도 확보해 두는 현금을 의미합니다. 기존에는 공실 2개월치를 기준으로 잡았는데, 금리 +1% 시나리오에서 공실이 하나라도 겹치면 그달 적자가 납니다. 그래서 공실 3개월치로 기준을 상향했습니다. 솔직히 이 판단은 계산해 보기 전에는 하지 못했을 결정입니다.
고정금리(fixed rate) 전환 여부도 검토 대상에 올렸습니다. 고정금리란 대출 기간 내내 이자율이 변하지 않는 구조로, 금리 상승 리스크를 원천 차단할 수 있습니다. 다만 현시점에서 고정금리는 변동금리보다 높게 형성되어 있어, 지금 바로 전환하면 이자 부담이 오히려 늘어납니다. 제 경우 각 대출의 만기 시점에 당시 금리 방향성을 보고 결정하기로 했습니다. LTV(담보인정비율), 즉 담보 가치 대비 대출 한도 비율도 전환 여부를 결정할 때 함께 확인해야 하는 항목입니다.
금리 리스크 관리를 위해 지금 제가 적용하고 있는 원칙은 세 가지입니다.
- 예비 자금을 공실 3개월치 이상으로 유지해 금리 상승 기간을 버티는 체력 확보
- 금리 상승 추세가 명확해질 때 고정금리 전환 여부를 만기 시점에 맞춰 검토
- 신규 물건 취득 시 금리 +1~2% 시나리오를 수익률 계산에 반드시 포함
국토교통부 부동산 통계에 따르면 금리 상승기에는 경매 낙찰가율이 하락하고 유입 물건 수가 늘어나는 경향이 있습니다(출처: 국토교통부). 이 말은 금리가 오르는 환경 자체가 경매 투자자에게 새로운 기회가 될 수도 있다는 뜻입니다. 단, 그 기회를 잡으려면 현재 포트폴리오가 금리 충격을 버텨낼 수 있는 구조여야 합니다. 버티는 체력이 없으면 기회를 볼 여유 자체가 생기지 않습니다.
변동금리 리스크를 완전히 없애는 방법은 없습니다. 하지만 숫자로 파악하고 나면 어느 수준까지는 감당할 수 있고 어느 지점부터 대비가 필요한지가 보입니다. 금리 시나리오를 직접 계산해 보는 것, 그게 막연한 불안을 구체적인 관리로 바꾸는 시작점이었습니다. 포트폴리오가 늘어날수록 이 계산은 선택이 아니라 필수라고 생각합니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 또는 투자 조언이 아닙니다. 대출 및 금리 관련 결정은 반드시 금융 전문가와 상담하시길 권합니다.