경매를 처음 접한 건 유튜브 알고리즘 덕분이었습니다. '법원 경매로 아파트를 시세의 70%에 샀다'는 썸네일이 눈에 들어왔고, 솔직히 처음엔 반신반의했습니다. '그게 정말 가능해? 무슨 함정이 있는 거 아냐?'라는 생각이 먼저였습니다.
그래서 직접 공부를 시작했습니다. 책도 사고, 유료 강의도 들어봤습니다. 그 과정에서 느낀 건 경매가 어렵긴 하지만 체계적으로 배우면 분명히 일반인도 할 수 있는 영역이라는 것이었습니다. 이 블로그는 그 공부 과정을 있는 그대로 기록하는 공간입니다. 전문가가 아닌, 저처럼 처음 시작하는 사람의 시선으로요.
오늘은 가장 첫 번째 질문, "부동산 경매가 도대체 뭔가"부터 정리해보려 합니다.
경매의 본질, 법원이 직접 진행하는 공적 절차
처음에 저도 경매를 그냥 '싸게 집 사는 방법' 정도로만 생각했습니다. 그런데 공부를 시작하자마자 이 생각부터 고쳐야 했습니다. 일반 매매는 매도자와 매수자가 직접 만나서 가격을 협의하고 계약서를 작성하지만, 경매는 법원이 일정을 정하고 입찰을 통해 최고가를 제시한 사람에게 낙찰됩니다.
절차의 공신력이 법원에 있다는 점이 가장 큰 차이였습니다. 중개사가 중간에서 도와주는 일반 매매와 달리, 경매는 낙찰자가 직접 권리를 분석하고 판단해야 합니다. 일반 매매에서는 하자가 발견되면 매도자에게 일부 책임을 물을 수 있지만, 경매는 원칙적으로 현 상태 그대로 인수하기 때문에 모든 책임이 낙찰자에게 돌아갑니다.
이 구조를 이해하고 나니 경매가 왜 '기회이자 리스크'인지 명확해졌습니다. 싸게 살 수 있는 기회는 분명 있지만, 모르고 덤비면 예상하지 못한 부담을 떠안을 수 있다는 뜻이었습니다.
유찰, 경매 물건이 저렴해지는 이유
공부하면서 '아, 이래서 경매가 싸구나'를 처음 이해한 순간이 유찰 메커니즘을 배울 때였습니다. 경매는 법원이 산정한 감정가를 시작으로 입찰이 진행되는데, 아무도 입찰하지 않으면 유찰됩니다. 유찰되면 다음 기일에는 최저 입찰가가 일정 비율로 낮아지는 구조입니다.
예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트가 유찰되면 최저가는 보통 20% 정도 떨어집니다. 1차 유찰 후 최저가 2억 4,000만 원, 2차 유찰 후 1억 9,200만 원 이런 식으로 내려갑니다. 이론적으로는 유찰이 거듭될수록 가격이 계속 하락하는 셈입니다.
하지만 여기서 제가 공부하면서 배운 중요한 포인트가 있습니다. 감정가 자체가 시세보다 낮거나 높을 수 있다는 점입니다. 즉, 감정가 대비 낮다고 해서 시세 대비 싸다는 보장이 없습니다. 실제로 주변 아파트 실거래가를 직접 비교해 봐야만 진짜 저렴한지 알 수 있었습니다. 솔직히 이 부분은 처음엔 의외였습니다. 유찰만 믿고 덤볐다가는 오히려 비싸게 사는 경우도 있겠더라고요.
권리분석, 경매가 어려운 진짜 이유
경매를 공부하면서 이게 왜 어렵다고 하는 건지 직접 느꼈습니다. 가격이 저렴해 보여도 낙찰받은 뒤에 생각지도 못한 부담이 생길 수 있기 때문입니다. 세입자 문제, 유치권, 법정지상권 같은 권리 관계를 낙찰자가 직접 분석하고 판단해야 하는데, 이 부분이 경매의 핵심이자 가장 어려운 부분입니다.
제가 공부를 시작했을 때 처음 배운 서류가 등기부등본이었습니다. 갑구에는 소유권 관련 내용이, 을구에는 근저당이나 전세권 같은 권리 관계가 기록되어 있는데, 처음엔 정말 암호처럼 느껴졌습니다. 근저당이 설정되어 있으면 낙찰 후 소멸하는지, 대항력 있는 세입자가 있으면 보증금을 제가 떠안아야 하는지, 이런 것들을 하나하나 확인해야 했습니다.
추가 비용도 만만치 않습니다. 취득세는 기본이고, 명도 비용이나 체납 관리비까지 고려하면 낙찰가 외에 들어가는 돈이 상당합니다. 제 경험상 이 부분을 제대로 계산하지 않으면 결국 시세보다 비싸게 사는 셈이 될 수도 있겠더라고요. 유치권이나 법정지상권처럼 낙찰 후에도 사라지지 않는 권리가 있는지도 반드시 확인해야 합니다.
경매 공부를 시작한 지 얼마 안 됐지만, 벌써 몇 가지는 명확해졌습니다. 경매는 무조건 싸게 사는 방법이 아니라, 알면 유리하고 모르면 손해 보는 구조라는 것. 법원이 개입하는 공적 절차라는 점이 일반 매매와 근본적으로 다르다는 것. 그리고 권리분석이 경매의 핵심이며, 이 부분을 얼마나 잘하느냐가 성패를 가른다는 것입니다. 앞으로 이 과정을 하나씩 기록해 나가며, 저처럼 처음 시작하는 분들과 함께 배워가고 싶습니다.