세 번째 물건을 낙찰받고 나서 처음으로 종합부동산세 계산기를 꺼내 들었습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 합산 금액이 기준선에 생각보다 가까웠거든요. "부자들이 내는 세금"이라고 막연하게 여겼던 종부세가 제 얘기가 될 수 있다는 걸 그때 처음 실감했습니다.
다주택자 종부세 구조, 숫자로 뜯어보면
종합부동산세(종부세)란 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 때 부과되는 세금입니다. 여기서 공시가격이란 국토교통부가 매년 4월에 공시하는 주택의 공적 기준 가격으로, 실거래가와 다르며 통상 시세의 60~70% 수준에서 결정됩니다.
기준선은 보유 형태에 따라 달라집니다. 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(2 주택 이상)는 공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세 대상이 됩니다. 저는 세 물건을 보유한 다주택자이므로 9억 원 기준이 적용됩니다.
과세표준이라는 개념도 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 과세표준이란 실제 세금을 계산할 때 사용하는 기준 금액으로, 종부세에서는 "(공시가격 합산 - 기본공제 9억 원) × 공정시장가액비율"로 산출합니다. 공정시장가액비율은 현재 60% 수준이 적용됩니다. 즉 공시가격 합산이 10억 원이라면 과세표준은 (10억 - 9억) × 60% = 6,000만 원이 되는 구조입니다.
제가 직접 세 물건의 공시가격을 확인해 봤을 때 수치는 이렇습니다.
- 수도권 외곽 소형 아파트: 공시가격 1억 900만 원
- 수도권 중간 소형 아파트: 공시가격 1억 3,200만 원
- 수도권 7호선 소형 아파트: 공시가격 1억 1,400만 원
합산하면 3억 6,500만 원이고, 기준선 9억 원까지는 약 5억 3,500만 원 여유가 있습니다. 수치만 보면 안심이 되는 수준입니다. 그런데 저는 여기서 계산을 멈추지 않았습니다.
제가 주로 취득하는 소형 아파트의 평균 공시가격이 약 1억 2,000만 원 수준인데, 이 기준으로 물건을 계속 추가하면 8번째 물건에서 기준선을 넘는 구조가 나옵니다. 그런데 이 시나리오는 공시가격이 현재 수준에서 전혀 오르지 않는다는 가정 아래에서만 성립합니다. 매년 공시가격이 5%씩 상승한다고 가정하면 5년 후 세 물건 합산만으로도 약 4억 6,500만 원이 됩니다. 여기에 물건 두 개를 더 취득하면 합산이 7억 원에 근접하고, 거기서 공시가격 상승이 조금만 더 겹치면 기준선에 닿습니다. 물건 수보다 가격 상승 변수가 생각보다 빨리 작동한다는 것을 그때 처음 체감했습니다(출처: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미).
종부세 절세전략, 어떤 시각이 맞는 걸까
세무사와 상담하면서 가장 먼저 들은 말은 "종부세 자체보다 보유세 전체를 봐야 한다"는 것이었습니다. 보유세란 재산을 보유하는 것만으로 매년 납부해야 하는 세금의 총칭으로, 재산세와 종부세를 합산한 개념입니다. 종부세가 소액이더라도 재산세와 합산되면 전체 보유세 부담이 예상보다 커질 수 있다는 뜻입니다. 제 경험상 이건 좀 다른 각도의 조언이었고, 물건 수익률을 계산할 때 보유세를 하나의 비용 항목으로 명확히 구분하기 시작한 계기가 됐습니다.
절세 방법에 대해서는 여러 시각이 존재합니다. 공동명의를 처음부터 설계해야 한다는 의견과, 단독명의로 취득하고 수익률 관리에 집중하는 것이 더 낫다는 의견이 나뉩니다. 저는 전자가 맞는다고 보는 편입니다. 공동명의란 배우자 또는 가족과 함께 소유권을 나눠 등기하는 방식으로, 각자의 공시가격 합산으로 별도 계산되기 때문에 사실상 기준선을 두 배로 활용할 수 있습니다. 다만 이미 단독명의로 취득한 물건을 사후에 공동명의로 전환하면 증여세 이슈가 발생할 수 있어, 취득 시점에 미리 설계하는 것이 중요합니다.
공시가격이 낮은 물건 위주로 취득해야 한다는 시각도 있는데, 저는 이 부분은 절반만 동의합니다. 공시가격이 낮으면 합산이 천천히 올라가는 건 맞지만, 수익률과 공시가격의 비율을 같이 봐야 한다고 생각합니다. 같은 수익률이라면 공시가격이 낮은 물건이 종부세 관리 측면에서 유리하지만, 공시가격을 낮추기 위해 수익률이 낮은 물건을 선택하는 건 본말이 전도된 접근입니다. 제가 직접 물건을 골라보면서 내린 결론입니다.
수익성이 낮은 물건을 먼저 처분해서 공시가격 합산을 줄이는 방법도 유효합니다. 이건 매도 타이밍 전략과 연결되는 부분이기도 해서, 종부세 관리와 포트폴리오 정리를 동시에 고려할 수 있는 접근입니다. 다주택자가 취할 수 있는 절세전략을 정리하면 다음과 같습니다.
- 취득 시점에 공동명의 설계로 기준선 활용 범위를 확장한다
- 동일 수익률이라면 공시가격이 낮은 물건을 우선 검토한다
- 기준선 초과가 예상되면 수익성이 낮은 물건부터 처분해 합산을 낮춘다
- 매년 4월 공시가격 공시 이후 합산액과 기준선 여유를 점검하는 루틴을 만든다
2024년 기준 전국 주택 공시가격 현실화율(공시가격이 시세 대비 실제 어느 수준으로 반영됐는지를 나타내는 비율)은 평균 69.0%로 집계되었습니다(출처: 국토교통부). 현실화율이 높아질수록 공시가격 합산이 빠르게 올라갈 수 있어, 이 수치도 함께 모니터링해야 합니다.
결국 종부세는 물건 수가 늘어나기 전에 구조를 이해해 두는 게 맞습니다. 제가 직접 계산을 해보기 전까지는 막연하게 먼 얘기라고 생각했지만, 시나리오를 돌려보고 나서는 생각이 달라졌습니다. 당장 기준선을 넘지 않더라도 매년 4월 공시가격이 공개될 때 합산액을 확인하고, 다음 물건을 취득할 때는 공시가격을 조건의 하나로 명확히 넣는 방식으로 관리하고 있습니다. 넘고 나서 알게 되는 것보다 미리 구조를 잡아두는 편이 훨씬 낫습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무 조언이 아닙니다. 실제 세금 계산과 절세 전략은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.