분류 전체보기69 경매 물건 비교표 (병렬분석, 수익률, 권리분석) 경매 물건을 고를 때 감정가만 보고 결정하시나요? 저는 세 번째 물건을 찾으면서 그게 얼마나 위험한지 깨달았습니다. 한 물건씩 따로 보면 다 괜찮아 보이거든요. 그런데 여섯 개를 동시에 비교하니 숫자가 완전히 달라 보이더라고요. 병렬 비교표를 만들고 나서야 감정이 아닌 데이터로 판단할 수 있었습니다.병렬분석표 구조와 4단계 필터링경매 물건 비교에서 가장 먼저 해야 할 건 ROI(Return on Investment, 투자자본수익률) 계산입니다. 여기서 ROI란 투자한 돈 대비 실제로 돌려받는 수익의 비율을 의미합니다. 많은 분들이 감정가 대비 낙찰가율만 보고 "싸다"라고 판단하는데, 실제 수익률은 전혀 다른 이야기거든요.저는 구글 스프레드시트로 비교표를 만들었습니다. 세로축에는 분석 항목을, 가로축에는 .. 2026. 4. 5. 낙찰가율 해석법 (감정가 착시, 유찰 패턴, 지역별 차이) 경매 공부를 시작하고 처음 낙찰가율이라는 단어를 봤을 때, 숫자는 보이는데 이게 뭘 의미하는지 감이 안 잡혔습니다. 아파트 낙찰가율 85%, 빌라 낙찰가율 72%. 이 숫자들이 도대체 무엇을 말하는 걸까요? 그냥 "경쟁이 센가 보다" 정도로만 이해하고 넘어갔는데, 두 번의 낙찰 경험과 수십 개 물건 분석을 거치고 나서야 비로소 낙찰가율을 제대로 읽는 방법을 알게 됐습니다. 오늘은 제가 지금 낙찰가율을 어떻게 해석하고 있는지 구체적으로 정리해 보겠습니다.감정가 착시를 먼저 확인해야 합니다낙찰가율이 높다고 무조건 비싼 게 아닙니다. 여기서 중요한 건 낙찰가율(Successful Bid Rate)이 감정가 대비 비율이라는 점입니다. 낙찰가율이란 감정평가사가 평가한 감정가를 기준으로 실제 낙찰된 금액이 몇 퍼센.. 2026. 4. 4. 다가구주택 경매 (권리 분석, 임차인, 수익률) 오피스텔 분석을 마치고 다음 물건을 고민하던 중, 감정가 3억 2천만 원에 최저가 2억 480만 원까지 떨어진 다가구주택 하나가 눈에 들어왔습니다. 수도권 역세권 인근이라 위치도 나쁘지 않았고, 무엇보다 유찰 2회라는 점이 기회처럼 보였습니다. 여러 세대에서 월세가 들어오니 수익이 괜찮을 것 같았죠. 하지만 막상 분석을 시작하자 왜 선배들이 초보에게 다가구를 권하지 않는지 몸으로 느끼게 됐습니다.네 명의 임차인, 네 개의 권리관계다가구주택 경매를 처음 분석하면서 가장 당황스러웠던 건 임차인이 여러 명이라는 점이었습니다. 아파트는 한 명의 임차인만 체크하면 되지만, 제가 본 물건에는 세대가 네 개나 있었어요. 각 세대마다 전입일, 확정일자, 보증금이 전부 달랐고, 이걸 하나씩 분석해야 했습니다.1층 임차인.. 2026. 4. 3. 오피스텔 경매 투자 (세금구조, 전용률, 수익률) 저는 지금까지 소형 아파트 두 채를 경매로 낙찰받았습니다. 세 번째 물건을 찾으면서 처음으로 오피스텔을 진지하게 분석했는데, 공부할 때는 몰랐던 변수들이 실물 탐색에서 확인됐습니다. 낙찰가율이 낮아서 싸 보이는 물건들이 많았지만, 막상 수익률을 계산하고 임장을 가보니 쉽게 들어갈 유형은 아니었습니다. 오피스텔이 아파트와 어떻게 다른지, 왜 지금 당장은 선택하지 않기로 했는지 실제 경험을 바탕으로 정리했습니다.오피스텔, 아파트와 다른 세 가지 구조오피스텔을 본격적으로 보기 시작한 이유는 포트폴리오 다각화였습니다. 소형 아파트 두 채가 비슷한 지역, 비슷한 수익 구조를 갖고 있어서 한 유형에 집중된 리스크를 분산하고 싶었거든요. 오피스텔은 수요층이 다르고 세금 구조도 다르다고 알고 있었는데, 실제로 물건을 .. 2026. 4. 2. 경매 물건 기준 (역세권, 실수익률, 종부세) 경매 물건을 고를 때 기준이 있어야 할까요, 없어야 할까요? 저는 처음엔 기준 없이 '감'으로만 골랐습니다. 역세권이면 좋겠다, 소형이면 좋겠다는 막연한 생각뿐이었죠. 그런데 두 번의 낙찰을 경험하고 나니 기준 없이 물건을 보면 물건이 저를 고르는 상황이 된다는 걸 깨달았습니다. 세 번째 물건을 앞두고 이번엔 기준을 문서로 써봤습니다.역세권 기준, 도보 시간을 직접 재야 하는 이유첫 번째 물건을 볼 때 지도 앱에서 역까지 도보 10분이라고 나왔습니다. 그런데 실제로 걸어보니 12분이 걸렸습니다. 언덕이 있었고 신호등이 세 개나 있었거든요. 여기서 '도보 시간'이란 평지를 기준으로 한 직선거리 계산이 아니라, 실제 보행 환경을 반영한 시간을 의미합니다. 지도상 거리와 체감 거리는 다릅니다.이후 저는 역세권.. 2026. 4. 1. 두 물건 스프레드시트 관리 (구조, 조건부 서식, 현금 흐름) 두 번째 물건 계약 만료일을 착각할 뻔한 날, 저는 바로 그날 밤 스프레드시트를 만들기 시작했습니다. 한 달 차이로 두 물건의 계약이 끝나는데 머릿속으로만 관리하다가 완전히 헷갈렸던 겁니다. 메모 앱에 적고, 노트에 쓰고, 결국 머릿속에만 담아두려다 한계를 느꼈습니다.첫 번째 물건 하나만 있을 때는 관리가 쉬웠습니다. 임차인 한 명, 계약서 한 장, 월세 한 건. 달력 하나면 충분했거든요. 그런데 두 번째 물건이 생기면서 상황이 완전히 달라졌습니다. 임차인이 두 명, 계약 만료일이 각각 다르고, 대출도 따로 있고, 재산세 납부 시기까지 겹쳤습니다.세 개 시트로 나눈 구조처음에는 항목을 하나의 시트에 다 담으려고 했습니다. 그랬더니 가로로 너무 길어져서 폰으로 보기가 불편했어요. 결국 시트를 세 개로 분리.. 2026. 3. 31. 이전 1 2 3 4 5 ··· 12 다음
