분류 전체보기94 월세 vs 전세 (레버리지, 전세가율, 반전세) 임차인이 나간다는 연락을 받으면 가장 먼저 드는 생각이 "이번엔 월세로 다시 놓으면 되겠지"였습니다. 그런데 두 번째 물건을 내놓을 때 부동산 사장님이 전세 수요가 있다고 귀뜸해 줬고, 그때 처음으로 두 방식을 직접 계산해 봤습니다. 막연히 월세가 낫다고 들었는데, 숫자를 놓고 보니 생각보다 단순하지 않았습니다.월세와 전세, 구조부터 다르다월세는 소액 보증금을 받고 매달 임대료를 수취하는 구조입니다. 임차인 입장에서 초기 목돈 부담이 작고, 임대인 입장에서는 보증금 반환 리스크가 상대적으로 낮다는 특징이 있습니다.전세는 정반대입니다. 목돈 전체를 보증금으로 받고 월 임대료 없이 2년간 거주하게 하는 방식입니다. 임대인은 그 목돈을 운용해 수익을 내야 하고, 계약 만료 시 전액 반환해야 하는 부담을 안게 .. 2026. 4. 18. 종부세 기준선 (다주택자, 공시가격, 절세전략) 세 번째 물건을 낙찰받고 나서 처음으로 종합부동산세 계산기를 꺼내 들었습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 합산 금액이 기준선에 생각보다 가까웠거든요. "부자들이 내는 세금"이라고 막연하게 여겼던 종부세가 제 얘기가 될 수 있다는 걸 그때 처음 실감했습니다.다주택자 종부세 구조, 숫자로 뜯어보면종합부동산세(종부세)란 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 때 부과되는 세금입니다. 여기서 공시가격이란 국토교통부가 매년 4월에 공시하는 주택의 공적 기준 가격으로, 실거래가와 다르며 통상 시세의 60~70% 수준에서 결정됩니다.기준선은 보유 형태에 따라 달라집니다. 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(2 주택 이상)는 공시가격 합산 9억 원 초과 .. 2026. 4. 17. 양도세 계산 (다주택자, 장기보유특별공제, 매도전략) 솔직히 말씀드리면, 저는 세 번째 물건을 낙찰받고 나서야 처음으로 "이걸 언제 팔 수 있지?"라는 생각을 했습니다. 취득 과정은 반복하면서 손에 익었는데, 팔 때 세금이 얼마나 나오는지는 한 번도 제대로 계산해 본 적이 없었어요. 출구를 모른 채 입구만 들어간 셈이었습니다.양도세, 구조부터 이해해야 계산이 됩니다세무사 사무실 문을 처음 두드린 건 세 번째 낙찰이 끝나고 일주일쯤 지났을 때였습니다. "지금 갖고 있는 물건 세 개를 각각 팔면 세금이 얼마나 나오나요?"라고 물었는데, 세무사가 먼저 꺼낸 말이 "양도차익부터 계산해 보셨어요?"였습니다. 그 순간 제가 얼마나 기본도 모르고 있었는지를 깨달았습니다.양도소득세는 부동산을 팔 때 생기는 차익, 즉 양도차익에 부과하는 세금입니다. 여기서 양도차익이란 양.. 2026. 4. 16. 수리비 경비 처리 (수선비, 자본적 지출, 영수증 관리) 같은 수리비인데 왜 어떤 건 경비 처리가 되고 어떤 건 안 되는 걸까요? 저도 처음엔 그게 이해가 안 됐습니다. 임대소득세 신고를 처음 준비하면서 영수증을 한 뭉치 들고 세무사 사무실에 갔다가, 분류가 갈리는 걸 보고 그 자리에서 제대로 물어봤습니다. 그 대화가 지금까지 수리비를 처리하는 제 기준이 되었습니다.수선비와 자본적 지출, 같은 수리비가 갈리는 이유세금 처리에서 수리비는 크게 두 가지로 나뉩니다. 수선비와 자본적 지출입니다.수선비란 기존 상태를 유지하거나 원상 복구하는 데 드는 비용입니다. 고장 난 걸 고치거나, 낡아서 망가진 걸 원래대로 돌리는 지출이 여기에 해당합니다. 이 비용은 발생한 해에 전액 필요경비로 처리할 수 있습니다. 필요경비란 임대소득을 얻기 위해 지출한 비용으로, 소득에서 차감.. 2026. 4. 15. 변동 금리 리스크 (금리 시나리오, 이자 계산, 수익률 변화) 금리가 1% 오르면 총 대출 2억 8,800만 원 기준으로 연간 이자가 288만 원 늘어납니다. 월로 환산하면 24만 원 증가입니다. 이 숫자를 처음 계산했을 때 솔직히 적지 않은 충격이었습니다. 뉴스에서 보던 퍼센트 숫자가 제 통장과 연결되는 순간, 금리가 전혀 다른 의미로 다가왔습니다.금리 시나리오별 이자 계산, 직접 해보니변동금리(variable rate)란 기준금리 변동에 따라 대출 이자율이 함께 움직이는 구조입니다. 쉽게 말해, 한국은행이 기준금리를 올리면 제 대출 이자도 따라 올라가는 방식입니다. 처음 대출을 받을 때 고정금리보다 변동금리가 낮았던 시점이었고, 그때의 판단이 지금도 유효한지를 이번에 제대로 따져봤습니다.현재 세 물건의 대출 구조는 이렇습니다. 물건 1은 9,800만 원에 3.4.. 2026. 4. 14. DSR 한도 계산 (직접 계산, 대출 전략, 투자 관리) 솔직히 저는 세 번째 물건 대출 상담을 받기 전까지 DSR을 제대로 계산해 본 적이 없었습니다. 대출이 나오면 그냥 된 거라는 생각이었거든요. 그런데 담당자가 처음으로 숫자를 꺼냈을 때, 그제야 제가 얼마나 무방비 상태였는지 느꼈습니다. 권리분석이나 수익률 계산은 열심히 공부했으면서, 정작 대출 한도를 결정짓는 구조는 거의 몰랐던 셈이었습니다.DSR이 왜 경매 투자자에게 중요한가DSR(총부채원리금상환비율)은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 여기서 DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 내가 버는 돈의 얼마를 빚 갚는 데 쓰는지를 숫자로 보여주는 지표입니다.공식은 단순합니다. 연간 총 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누고 100을 곱하면 됩니다. 현재 은행권.. 2026. 4. 13. 이전 1 2 3 4 5 6 7 ··· 16 다음
