경매5 경매 vs 공매 차이 (주관 기관, 명도, 입찰 방식) 경매와 공매를 같은 개념으로 생각하는 분들이 많습니다. 저도 경매 공부를 시작하고 몇 달이 지나도록 "공매는 그냥 경매 비슷한 거 아닌가?" 정도로만 알고 있었습니다. 하지만 스터디에서 "공매는 경쟁이 덜해서 더 싸게 살 수 있다던데요"라는 말을 듣고 나서 제대로 조사해 봤더니, 두 제도는 주관 기관부터 명도 절차까지 생각보다 많이 달랐습니다. 오늘은 경매와 공매의 실제 차이를 비교보겠습니다.주관 기관이 다르면 모든 게 달라진다경매와 공매의 가장 큰 차이는 누가 진행하느냐입니다. 경매는 법원이 주관합니다. 채무자가 금융기관 빚을 갚지 못할 때 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원이 민사집행법에 따라 절차를 진행합니다. 반면 공매는 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)가 주관합니다. 세금을 체납한 경우 국.. 2026. 3. 9. 경매 전입세대 열람 (신청방법, 확인사항, 임차인분석) 경매 물건을 분석할 때 등기부등본만 보고 안심하는 분들이 생각보다 많습니다. 제가 처음 경매를 공부할 때도 그랬거든요. 그런데 막상 전입세대 열람을 직접 신청해 보니, 등기부등본에는 절대 나타나지 않는 위험 요소들이 있다는 걸 뼈저리게 느꼈습니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받은 임차인은 등기부등본 어디에도 보이지 않지만, 낙찰 후 인수해야 할 대상이 될 수 있습니다. 오늘은 제가 직접 주민센터를 방문해 전입세대 열람을 신청했던 과정과, 그 과정에서 알게 된 핵심 확인사항들을 정리해 보겠습니다.전입세대 열람 신청방법전입세대 열람은 주민등록법 제29조에 따라 특정 주소지의 전입신고 내역을 확인하는 공적 제도입니다. 여기서 '전입신고 내역'이란 해당 주소에 주민등록을 둔 세대원의 이름과 전입일자를 의미합니다.. 2026. 3. 4. 가압류와 압류 차이 (말소기준권리, 배당순위, 경매분석) 경매 물건 등기부등본 갑구에 "가압류 3,200만 원"과 "압류 480만 원"이 동시에 찍혀 있는 걸 처음 봤을 때, 저는 둘 다 그냥 빚으로만 이해했습니다. 한자 용어라 더 어렵게 느껴졌고요. 그런데 배당표를 직접 만들어보면서 이 둘이 경매 절차에서 완전히 다른 역할을 한다는 걸 알게 됐습니다. 가압류는 임시 보전처분이고 압류는 확정 채권 집행인데, 말소기준권리와의 선후 관계에 따라 낙찰자 입장에서 인수 여부가 갈립니다.가압류와 압류, 법적 성격부터 다릅니다가압류(假押留)는 채권자가 채무자를 상대로 소송을 진행 중인데 판결이 나오기 전에 재산을 임시로 묶어두는 제도입니다. 여기서 '假(가)'는 임시라는 뜻입니다. 쉽게 말해 "아직 법원이 최종 판단을 내리지 않았지만, 그 사이에 집을 팔아버리면 나중에 .. 2026. 3. 4. 우선변제권 (대항력, 확정일자, 배당요구) 일반적으로 확정일자만 받으면 보증금이 보호된다고 알고 계시는 분들이 많습니다. 저 역시 경매 공부를 시작할 때 그렇게 생각했습니다. 그런데 실제로 권리분석을 해보니, 확정일자 하나만으로는 아무 의미가 없다는 걸 알게 됐습니다. 우선변제권이라는 건 대항력, 확정일자, 배당요구라는 세 가지 조건이 모두 갖춰져야 비로소 완성되는 권리였습니다. 오늘은 제가 스터디에서 세 번이나 같은 질문을 던지며 혼란스러워했던 이 개념을, 실제 사례 분석을 통해 정리해보려 합니다.우선변제권의 세 가지 조건과 순위 결정 기준저는 처음에 '확정일자 = 우선변제권'이라고 단순하게 이해했습니다. 그런데 스터디 선배가 "대항력도 있어야 한다"라고 했고, 또 다른 선배는 "배당 요구까지 해야 효력이 있다"라고 했습니다. 세 번 다 맞는 .. 2026. 3. 3. 경매 감정가의 진실 (시세 차이, 추가 비용, 입찰 판단) "감정가 3억에서 36% 할인된 가격이니까 정말 싸게 나온 거 아닌가요?" 경매 초보인 저도 이렇게 생각했습니다. 법원이 정한 공식 숫자니까 믿을 만하다고 여겼고, 할인율만 보고 '이건 기회다'라고 판단했습니다. 그런데 막상 현재 시세를 찾아보니 감정가 자체가 이미 시세보다 높게 책정된 물건이었습니다. 할인된 가격이 전혀 저렴하지 않았던 거죠. 감정가를 어떻게 이해하느냐에 따라 경매 입찰 판단이 완전히 달라질 수 있습니다.감정가와 시세가 다른 이유경매가 시작되면 법원이 감정평가사를 선임해서 부동산 가치를 산정합니다. 감정평가사는 현장을 방문하고 주변 실거래가, 물건 상태 등을 종합해서 감정가를 결정하는데, 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다. 감정평가는 경매 개시 시점을 기준으로 이루어진다는 점입니다... 2026. 2. 28. 이전 1 다음
