전체 글69 경매 현금 흐름 (낙찰가율, 실수익률, 재산세) 세 번째 낙찰을 받고 법원을 나오면서 처음으로 실감했습니다. 이제 물건이 세 개라는 게 기쁨보다 관리의 문제로 다가온다는 걸요. 월세가 들어오는 날, 이자가 나가는 날, 재산세 납부 시기가 모두 제각각인 상황에서 머릿속으로만 계산하다간 어느 달에 현금이 빡빡해지는 상황이 생길 수 있었습니다. 직접 연간 현금흐름표를 만들어보니 예상보다 훨씬 많은 것이 보였습니다.낙찰가율과 입찰가 산정, 경험이 쌓이면 달라지는 것들세 번째 낙찰 때 가장 달랐던 건 감정의 온도였습니다. 첫 번째 낙찰은 솔직히 운이 따른 거였어요. 기준도 없이 감으로 입찰했는데 됐거든요. 그러니 믿기지 않아서 결과지를 두 번이나 다시 봤습니다.이번엔 달랐습니다. 제가 직접 계산한 숫자 그대로 낙찰됐고, 고개를 끄덕이는 게 전부였어요. 운이 아.. 2026. 4. 11. 경매 낙찰 세 번째 (감정 온도, 계산 정교화, 경험 축적) 1억 4,387만 원. 제가 쓴 금액 그대로 낙찰됐습니다. 2등과의 격차는 287만 원이었습니다. 일반적으로 경매는 운칠기삼이라고들 하지만, 제 세 번째 낙찰은 달랐습니다. 올 것이 왔다는 느낌. 기쁨보다는 확인에 가까웠습니다. 세 번의 유찰을 거치며 입찰가 산정 공식(Bidding Formula)을 다듬었고, 그 계산이 정확히 작동했다는 걸 확인한 순간이었습니다.낙찰의 감정 온도가 달라지는 순간첫 번째 낙찰 때는 솔직히 믿기지 않았습니다. 기준도 없이 감으로 1억 3,200만 원을 썼는데 됐거든요. 결과지를 두 번 확인했습니다. 두 번째는 기준이 생긴 상태였지만 여전히 불확실했고, 낙찰 소식을 듣고 안도감부터 밀려왔습니다.세 번째는 완전히 달랐습니다. 네 번째 입찰 물건을 찾는 데 3주가 걸렸어요. 조.. 2026. 4. 10. 경매 세 번째 유찰 (입찰가 산정, 280만원 차이, 기준 지키기) 앞에 실패를 반영해서 이번엔 계산을 정교하게 다듬었습니다. 시세 1억 7,500만 원, 낙찰가율 평균 90.2%, 상한선 1억 5,350만 원. 최종 입찰가 1억 5,300만 원을 썼습니다. 결과는 280만 원 차이로 또 유찰이었습니다. 850만 원 차이였던 지난번보다 570만 원이나 좁혀졌지만, 낙찰은 여전히 다른 사람 몫이었습니다. 법원 게시판에서 결과를 확인하고 나오면서 허탈함보다는 묘한 확신이 들었습니다. 제 계산이 틀린 게 아니라, 낙찰자가 같은 물건을 저보다 높게 가치 평가한 거라는 생각이었습니다.입찰가 산정: 시세와 낙찰가율을 동시에 잡다이번 물건은 수도권 2호선 역 도보 6분 거리 소형 아파트였습니다. 유찰 1회, 최저가 1억 3,440만 원, 감정가 1억 6,800만 원. 권리분석은 깔끔.. 2026. 4. 9. 경매 입찰가 산정 실패 (시세 추세, 경쟁 강도, 심리적 보수주의) 입찰표에 1억 5,200만 원을 적어 넣는 순간까지도 제 손은 떨렸습니다. 이 금액이 정말 맞는지 확신할 수 없었거든요. 체계적으로 계산했다고 생각했는데, 결과는 유찰이었습니다. 낙찰가가 1억 6,050만 원이라는 걸 확인하고 나서야 제 계산이 어디서 틀렸는지 보였습니다. 850만 원 차이, 그 차이가 왜 발생했는지 복기해 봤습니다.시세 기준을 과거 데이터로만 잡은 실수저는 최근 6개월 실거래가 중간값으로 시세를 1억 7,500만 원으로 설정했습니다. 같은 단지, 같은 면적대 거래 중간값이었으니 합리적이라고 생각했어요. 여기서 시세 대비 90% 비율을 적용해 상한선을 1억 5,350만 원(취득세·등기비용 제외)으로 계산했습니다.그런데 낙찰자가 쓴 1억 6,050만 원을 제가 잡은 시세로 역산하면 91.7.. 2026. 4. 8. 유찰 3회 물건 분석 (선순위 임차인, 배당 계산, 현금 동원력) 유찰이 세 번이나 된 물건을 보면 가격이 절반 가까이 내려가 있어서 처음엔 정말 솔깃합니다. 그런데 저는 한 가지 질문을 먼저 던졌어야 했습니다. "왜 아무도 이 물건을 안 샀을까?" 일반적으로 유찰 물건은 저평가된 기회라고 알려져 있지만, 제 경험상 유찰 횟수가 많을수록 반드시 이유가 있었습니다. 감정가 2억 1,000만 원이던 물건이 1억 753만 원까지 내려왔지만, 실제로 파고들어 보니 낙찰가 외에 4,800만 원의 현금이 추가로 필요한 구조였습니다.선순위 임차인이 있는 물건의 함정세 번째 물건을 탐색하던 중 유찰 3회 물건이 눈에 들어왔습니다. 수도권 역세권 인근 소형 아파트였고, 주변 실거래가는 1억 8,000만 원대였습니다. 최저가가 1억 753만 원이니 시세 대비 6,000만 원 넘게 싸게 .. 2026. 4. 7. 임장 체크리스트 (현장 확인, 부동산 실사, 교차 검증) 임장을 세 번 다녀오고 나서야 깨달았습니다. 처음 두 번은 그냥 동네를 산책한 것과 다를 바 없었다는 걸요. 세 번째가 되어서야 뭘 봐야 하는지 알았고, 그제야 메모장이 의미 있는 정보로 채워지기 시작했습니다. 부동산 실사(Due Diligence)라는 건 결국 반복을 통해 체득하는 것 같습니다. 여기서 실사란 투자 전에 대상 물건과 주변 환경을 철저히 조사하여 위험 요소를 파악하는 과정을 의미합니다.임장 전 준비 단계에서 놓치기 쉬운 것들현장에 가기 전부터 임장은 시작됩니다. 저는 처음엔 이 사전 준비를 건너뛰었어요. 그냥 주소만 찍고 찾아갔죠. 돌이켜보면 그게 가장 큰 실수였습니다.지도를 보면서 역까지 거리를 확인하는 건 기본입니다. 하지만 위성사진으로 경사지 여부까지 파악해야 한다는 걸 두 번째 임.. 2026. 4. 6. 이전 1 2 3 4 ··· 12 다음
