전체 글94 경매 물건 화재보험 (재조달가액, 특약, 만기관리) 화재보험 가입 금액을 재조달가액보다 낮게 설정하면, 실제 사고 시 손해액의 일부만 보상받습니다. 첫 번째 물건에서 저도 이 함정에 빠졌고, 나중에야 뒤늦게 보장 금액을 올렸습니다. 경매로 취득한 임대 물건에 화재보험을 어떻게 가입해야 하는지, 제가 세 물건을 거치며 직접 배운 것들을 정리했습니다.재조달가액 기준으로 가입하지 않으면 손해가 납니다첫 번째 물건은 대출을 받으면서 은행 담당자가 화재보험을 요구했습니다. 은행에서 연결해 준 상품으로 그냥 가입했고, 건물 보장 금액을 5,000만 원으로 설정했습니다. 보험료가 연 3만 원 정도였으니 별생각 없이 넘어갔습니다.나중에 보험증권을 다시 꺼내 들고 확인해 보니 건물의 재조달가액이 8,000만 원 수준이었습니다. 여기서 재조달가액이란 해당 건물과 동일한 건.. 2026. 5. 6. 감정평가서 (물건현황, 감정시점, 낙찰가율) 경매 물건을 분석하다 보면 감정평가서를 열고 감정가만 확인한 뒤 바로 닫은 경험, 한 번쯤 있지 않으신가요. 저도 그랬습니다. 감정가 숫자가 곧 물건의 가치라고 생각했거든요. 그런데 스터디 선배한테 한 소리 들은 날부터 달라졌습니다. 감정평가서는 숫자보다 근거가 훨씬 중요한 문서였습니다.물건현황 설명, 수리비 계산의 출발점감정평가서에서 저를 가장 크게 바꾼 건 물건현황 설명 파트였습니다. 감정평가사가 직접 현장을 방문해서 작성한 내용인데, 건물 노후도, 내부 마감 상태, 시설 결함까지 꽤 구체적으로 기록돼 있습니다.처음에는 이 부분의 존재조차 몰랐습니다. 첫 번째 물건을 분석할 때였는데, 나중에 뒤늦게 감정평가서를 다시 열어보니 '도배 전면 교체 권장'이라는 문구가 있었습니다. 입찰 전에 봤다면 수리비 .. 2026. 5. 5. 임차인 교체 경험 (퇴실확인, 보증금반환, 계약특약, 공실예측) 임차인이 나간다는 연락을 받는 순간, 마음이 묘하게 갈립니다. 2년 동안 별 탈 없이 살아주신 분이 떠난다는 아쉬움과, 다음 임차인을 어떻게 구하나 하는 긴장감이 동시에 밀려오거든요. 저는 세 곳의 수익형 부동산을 운영하면서 임차인이 바뀌는 경험을 반복했습니다. 처음엔 허둥지둥했던 것들이, 지금은 퇴실 통보를 받는 순간 머릿속에서 자동으로 체크리스트가 돌아갑니다.퇴실 확인, 사진 한 장이 분쟁을 막습니다혹시 임차인이 나간 뒤 집 상태를 두고 서로 기억이 다른 상황을 겪어보셨습니까? 저는 첫 번째 임차인이 퇴실할 때 그냥 둘러보고 "깨끗하네" 하고 넘어갔습니다. 당시엔 비교할 기준 자체가 없었으니까요.두 번째 임차인 퇴실 때부터는 달랐습니다. 입주 당일 찍어둔 사진과 퇴실 당시 상태를 나란히 비교했는데, .. 2026. 5. 4. 경매 공부가 직장을 바꾼다 (월급 인식, 리스크 관리, 커리어) 퇴근하고 나서 뭔가를 해야 한다는 건 알겠는데, 막상 뭘 해야 할지 모르는 시간이 있습니다. 유튜브를 틀어놓고 멍하니 있다가 자정이 넘어 잠드는 루틴. 저도 그랬습니다. 그런데 경매 공부를 시작하고 나서 그 시간의 성격이 바뀌었고, 이상하게도 직장에서의 태도까지 달라지기 시작했습니다.월급을 보는 눈이 달라졌을 때일반적으로 경매 공부는 투자 기술을 배우는 과정이라고 알려져 있습니다. 낙찰가율을 분석하고, 권리분석을 익히고, 수익률을 계산하는 것. 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 경매 공부는 돈의 구조를 다시 보게 만드는 공부입니다.여기서 낙찰가율이란 경매에서 감정가 대비 실제 낙찰된 금액의 비율을 의미합니다. 이 수치가 높으면 경쟁이 치열하다는 뜻이고, 낮으면 유찰이.. 2026. 5. 3. 경매 등기 절차 (매각허가결정, 잔금납부, 취득세) 낙찰받으면 끝난 줄 알았습니다. 실제로는 그때부터가 시작이었습니다. 첫 낙찰 다음 날 아침, 기쁨보다 막막함이 먼저였습니다. 책에서 읽은 절차가 머릿속에 있었는데 막상 닥치니 순서가 뒤엉켰습니다. 세 번의 낙찰을 거치고 나서야 이 절차가 몸에 붙었습니다. 그 과정에서 일반적으로 알려진 것과 실제가 달랐던 부분들을 정리했습니다.매각허가결정부터 잔금납부까지, 일반적 상식과 실제의 차이낙찰되면 바로 소유자가 된다고 생각하는 분들이 많습니다. 저도 처음엔 그렇게 알고 있었습니다. 실제로는 낙찰 당일 매각허가결정(법원이 낙찰의 효력을 공식 승인하는 결정)이 나지 않습니다. 여기서 매각허가결정이란 법원이 경매 절차상 하자가 없는지 검토한 뒤 낙찰 효력을 확정하는 행정 처분입니다. 낙찰일로부터 약 1주일 이내에 이해.. 2026. 5. 2. 경매 공부 두려움 (권리분석, 말소기준권리, 진입비용) 경매를 처음 접하는 사람 10명 중 9명은 "무섭다"는 말부터 꺼냅니다. 저도 그랬습니다. 책을 사놓고 1년 가까이 펼치지 않았으니까요. 그런데 지금 돌아보면 그 두려움의 상당 부분은 정보 부족에서 온 막연함이었고, 공부를 시작하는 순간 실체가 바뀌기 시작했습니다.경매 두려움의 정체 — 권리분석과 말소기준권리경매가 무섭다고 하는 사람들한테 제일 많이 듣는 말이 "권리분석 잘못하면 수천만 원 날린다"입니다. 틀린 말은 아닙니다. 그런데 제가 직접 공부해 보니 이게 경매만의 문제가 아니었습니다. 일반 매매도 등기부를 제대로 확인하지 않으면 똑같이 위험합니다.권리분석이란, 경매 물건에 설정된 각종 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)를 분석해 낙찰 후 내가 인수해야 하는 부담이 무엇인지 파악하는 과정입니다. 이.. 2026. 5. 1. 이전 1 2 3 4 ··· 16 다음
