전체 글94 토지 경매 (용도지역, 맹지, 법정지상권) 솔직히 저는 토지 경매를 처음 들었을 때 "그냥 땅이잖아, 아파트보다 쉬운 거 아닌가?" 싶었습니다. 건물도 없고 세입자도 없으니 권리분석도 단순할 것 같았거든요. 그게 얼마나 순진한 생각이었는지는 직접 물건을 하나 뜯어보고 나서야 깨달았습니다. 토지는 겉으로 볼수록 단순해 보이지만, 파고들수록 변수가 쏟아지는 영역이었습니다.일반적으로 쉽다고 알려진 것들, 실제로는 달랐습니다일반적으로 토지 경매는 세입자 명도 문제가 없으니 아파트보다 간단하다고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 완전히 다른 얘기였습니다. 권리관계가 단순한 게 아니라, 분석해야 할 항목 자체가 달라지는 것이었습니다.제가 직접 분석해 본 경기도 외곽 토지 물건이 있었습니다. 면적 200평, 지목 대(垈), 용도지역 2종 일반주거지역,.. 2026. 4. 24. 상가 경매 (공실 리스크, 권리분석, 수익률) 세 번째 아파트 낙찰을 받고 나서 슬슬 다른 게 보이기 시작했습니다. 스터디 모임에서 "상가는 수익률이 아파트보다 훨씬 높다"는 말이 나왔고, 솔직히 그 말에 꽤 솔깃했습니다. 그런데 저는 수익률이 높다는 말을 들을수록 오히려 먼저 의심하는 편입니다. 높은 이유가 반드시 있기 마련이거든요. 직접 공부해 보니 역시나였습니다.공실 리스크, 숫자보다 현실이 더 무서웠습니다상가 경매를 처음 들여다보면서 가장 낯설었던 건 수익 구조 자체였습니다. 아파트는 사람이 살아야 하는 공간이라 수요가 꾸준합니다. 반면 상가는 임차인이 장사를 해야 하는 공간입니다. 임차인의 사업 성패가 공실 여부를 결정하는 구조입니다. 장사가 안 되면 나가고, 그 자리를 채울 다음 임차인을 찾는 게 아파트보다 훨씬 오래 걸립니다.선배에게서 .. 2026. 4. 23. 경매 입지 분석 (교통 접근성, 생활 인프라, 수요층 특성) 역세권이면 무조건 좋다고 생각했던 때가 있었습니다. 경매 공부를 처음 시작했을 때 얘기입니다. 세 물건을 취득하고 나서야 역세권이라는 말이 얼마나 허술한 기준인지 알게 됐습니다. 입지를 제대로 보려면 교통 접근성, 생활 인프라, 수요층 특성이라는 세 가지 축을 따로, 그리고 함께 봐야 합니다.역세권의 진짜 기준 — 교통 접근성을 어떻게 볼 것인가역세권이라는 말을 도보 10분 이내로 기준 잡는 분들도 많습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 첫 번째 물건과 세 번째 물건을 비교해 보니 확실히 차이가 났습니다. 도보 7분을 기준으로 잡기 시작하면서 임대 세팅 속도가 달라졌습니다. 임차인 입장에서는 비슷한 조건이면 역에 더 가까운 쪽으로 가거든요.여기서 중요한 것은 지도 앱 기준이 아니라는 점입니다. 지도상.. 2026. 4. 22. 부동산 뉴스 읽기 (기준금리, 낙찰가율, 공급물량) 뉴스를 열심히 읽으면 부동산 투자에 도움이 될까요? 솔직히 말씀드리면, 저는 한동안 그 질문에 자신 있게 "그렇다"라고 답하지 못했습니다. 경매 공부를 시작하기 전까지는 뉴스를 많이 읽어도 투자 판단이 나아지지 않았거든요. 같은 기사인데 읽히는 내용 자체가 달라진 건 공부 이후의 일이었습니다.기준금리 뉴스와 낙찰가율, 연결해서 읽기까지 걸린 시간일반적으로 기준금리 뉴스는 "금리가 올랐구나, 대출이자가 늘겠구나" 정도로 소비된다고 알려져 있습니다. 저도 그랬습니다. 한국은행이 기준금리를 0.25% p 인상한다는 기사를 봐도 그냥 숫자였어요. 그런데 경매로 세 물건을 보유하게 된 시점부터 같은 기사가 다르게 읽히기 시작했습니다.기준금리(Base Rate)란 한국은행이 시중 금융기관과 거래할 때 적용하는 정책.. 2026. 4. 21. 순자산 계산 (총자산, 현금유동성, 레버리지) 자산을 늘리고 싶다면서 지금 내 자산이 얼마인지 모르는 게 말이 될까요? 저는 경매 물건이 세 개가 될 때까지 그 상태로 있었습니다. 스터디 선배에게 "순자산이 얼마예요?"라는 질문을 받고 나서야 처음으로 앉아서 계산을 했습니다. 부끄럽지만 그게 사실이었고, 그날 계산이 이후 자산 관리 방식을 완전히 바꿔놓았습니다.순자산, 숫자로 처음 마주한 현실순자산(Net Worth)이란 총자산에서 총부채를 뺀 값입니다. 여기서 총자산이란 부동산 시세, 현금, 예금, 투자 자산 등 내가 보유한 모든 것의 현재 가치 합계를 말합니다. 반대로 총부채는 금융기관 대출 잔액과 임차인에게 돌려줘야 할 보증금 반환 의무까지 포함합니다. 보증금이 통장에 들어와 있다고 해서 내 돈이 아니라는 점, 처음 계산할 때 가장 많이 헷갈렸.. 2026. 4. 20. 보증금 인상 효과 (직접 효과, 전환율, 리스크 관리) 솔직히 고백하자면, 저는 보증금 300만 원을 올리면서 "그냥 목돈이 들어왔다"고만 생각했습니다. 계산을 해봤을 때 그게 얼마나 단순한 착각이었는지 새삼 깨달았습니다. 보증금 인상은 수익 구조를 여러 방향으로 바꾸는 결정이었고, 숫자로 뜯어보니 생각보다 연결된 것이 많았습니다.보증금 인상의 직접 효과, 실제로는 얼마나 될까일반적으로 보증금을 올리면 그만큼 수익이 늘어난다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 보증금은 엄밀히 말하면 임차인에게 돌려줘야 할 돈, 즉 임시 보관 중인 자금입니다. 계약이 끝나는 순간 그 돈은 내 것이 아닙니다.그렇다면 이 돈에서 실제로 얻을 수 있는 이익은 무엇일까요. 바로 운용 수익입니다. 저는 두 번째 물건 갱신 때 보증금을 1,000만 원에서 1,300만 원으로.. 2026. 4. 19. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 16 다음
