전체 글69 경매 두 번째 물건 (감정가 착시, 병렬 분석, 임장 체크리스트) "3회 유찰 물건은 무조건 문제가 있는 건가요?" 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 그런데 두 번째 물건을 찾으면서 이 생각이 완전히 바뀌었어요. 유찰이 반복된 이유가 물건 자체의 문제가 아니라 '감정가 착시' 때문일 수도 있다는 걸 직접 경험했습니다. 첫 입찰 후 3주 만에 다시 물건을 찾기 시작했는데, 이번엔 눈에 보이는 게 달랐어요. 감정가와 실거래가를 자동으로 비교하고, 세 물건을 동시에 분석하며, 혼자 임장을 다녀오는 과정에서 제 분석 루틴이 하나씩 자리 잡아가는 게 느껴졌습니다.감정가 착시 — 3회 유찰의 진짜 이유물건 B를 처음 봤을 때 가장 먼저 든 의문은 "왜 세 번이나 유찰됐지?"였습니다. 권리 분석 결과는 깨끗했고, 임차인도 없고, 물건 자체에 문제가 보이지 않았어요. 그렇다면 답은 .. 2026. 3. 18. 경매 낙찰 실패 심리 (집착, 조급함, 확률게임) 경매에서 낙찰받지 못했을 때, 여러분은 어떤 감정을 느끼시나요? 저는 첫 입찰에서 3등을 했을 때 지하철 안에서 한참 멍하니 앉아있었습니다. 두 달간 준비한 물건이었기에 허탈감이 컸거든요. 그런데 집에 와서 냉정하게 낙찰가를 분석해 보니 오히려 안도감이 들었습니다. 낙찰자가 산 가격은 수익률(ROI)이 거의 나오지 않는 금액이었으니까요. 여기서 ROI란 투자 원금 대비 얼마나 이익을 냈는지 보여주는 지표입니다. 이날 이후 저는 경매에서 기술보다 심리 관리가 더 중요하다는 걸 깨달았습니다.낙찰에 대한 집착이 판단을 흐린다한 물건에 오래 공들이면 "꼭 이 물건을 낙찰받아야 한다"는 생각이 생깁니다. 저도 첫 물건을 고를 때 두 번이나 임장을 다녔고, 밤마다 감정가 대비 낙찰가율을 계산했습니다. 그러다 보니 .. 2026. 3. 17. 첫 경매 입찰 후기 (입찰가 결정, 개찰 결과, 배운 점) 경매 공부 7개월 차에 처음으로 입찰표를 작성했습니다. 일반적으로 "경매는 공부만으로 충분하다"라고 생각하는 분들도 있는데, 제 경험상 현장에서 봉투를 넣는 순간의 긴장감은 책으로 배울 수 없는 영역이었습니다. 결과는 3등, 낙찰받지 못했지만 그날 얻은 교훈이 훨씬 많았습니다. 입찰가를 어떻게 정했는지, 개찰 현장은 어땠는지, 그리고 낙찰받지 못한 것이 왜 오히려 다행이었는지 솔직하게 기록합니다.입찰가 결정 — 한계 금액 원칙을 세우다입찰가를 정하는 과정이 생각보다 훨씬 복잡했습니다. 처음엔 "감정가의 80% 정도면 되겠지"라는 막연한 생각이 있었는데, 실제로 계산기를 두드려보니 전혀 다른 그림이 나왔습니다.국토부 실거래가 자료를 보니 최근 6개월간 같은 단지 거래가가 1억 8,500만 원에서 2억 원 .. 2026. 3. 16. 경매 공부가 바꾼 재무 습관 (자원배분, 레버리지, 수동수입) 솔직히 저는 경매 공부를 시작하기 전까지 제 재무 상태를 제대로 파악해 본 적이 없었습니다. 통장 잔고가 얼마인지, 이번 달에 얼마를 썼는지 정도만 대충 알고 있었죠. 그런데 경매 물건의 배당 시뮬레이션을 공부하면서 이상한 일이 생겼습니다. 남의 재무 상태는 채권 순위부터 배당금까지 꼼꼼하게 분석하면서, 정작 제 자산과 부채 구조는 숫자로 정리해 본 적이 한 번도 없다는 걸 깨달은 겁니다. 그날 이후 제 재무 상태를 엑셀에 처음으로 정리했고, 그때부터 돈을 바라보는 시각 자체가 달라지기 시작했습니다.지출을 자원배분으로 보게 된 순간경매에서 수익률을 계산하는 법을 배우면서 가장 먼저 달라진 건 지출에 대한 태도였습니다. 예전엔 지출을 그냥 '쓴 돈'으로만 봤어요. 카드 값이 나가면 "이번 달도 많이 썼네".. 2026. 3. 15. 경매 임장 체크리스트 (도보거리, 관리상태, 서류분석) 경매 공부 5개월 차에 처음으로 혼자 임장을 나갔습니다. 실제 입찰용은 아니고 연습이었지만, 지하철을 타고 낯선 동네를 걸어가는 내내 심장이 두근거렸습니다. 스터디 선배들이 "임장은 가봐야 는다"라고 입버릇처럼 말했는데, 솔직히 그때는 무슨 뜻인지 몰랐습니다. 서류에 다 나와 있는데 현장에서 뭐가 더 보이겠냐는 생각이었거든요. 그런데 막상 임장을 다녀오고 나니, 서류 분석만으로는 절대 알 수 없는 것들이 있다는 걸 몸으로 깨달았습니다.서류에 없는 정보들, 걸어봐야 보인다제가 고른 물건은 수도권 외곽의 1990년대 중반 준공 아파트였습니다. 감정가 2억 2천, 2회 유찰로 최저입찰가가 1억 4천까지 떨어진 상태였고, 임차인 없이 채무자만 거주 중이었습니다. 서류상으로는 권리 관계도 깨끗했고, 지하철역에서 .. 2026. 3. 14. 상가 경매가 어려운 이유 (상임법, 권리금, 상권분석) 아파트 경매를 몇 건 분석하면서 자신감이 생긴 시점이었습니다. 그때 스터디 선배가 상가 물건 하나를 공유했는데, 권리금 회수 기회 보호, 환산보증금 기준, 임차인 갱신요구권 같은 용어가 쏟아지더군요. 주거용 분석에서 한 번도 본 적 없는 개념들이었습니다. 그때 깨달았습니다. 상가는 완전히 다른 영역이라는 것을요. "초보가 손댈 게 아니다"라는 선배들의 말이 단순한 겁주기가 아니었습니다.상임법과 환산보증금 체계주거용 부동산과 상가의 가장 큰 차이는 적용받는 법률부터 다르다는 점입니다. 아파트나 빌라는 주택임대차보호법의 보호를 받지만, 상가는 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 적용됩니다. 여기서 상임법이란 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 별도의 법률로, 주택임대차보호법과 보호 범위와 요건이 다.. 2026. 3. 13. 이전 1 2 3 4 5 6 7 8 ··· 12 다음
