전체 글69 경매 물건 두 개 (관리 체계화, 현금 흐름, 포트폴리오) 두 번째 경매 물건을 낙찰받고 3개월쯤 지났을 때, 통장에 월세가 두 번 찍히는 걸 보면서 묘한 기분이 들었습니다. 단순히 수입이 두 배가 된 게 아니라, 관리해야 할 것들이 복잡하게 얽히기 시작했거든요. 재산세 납부 시기가 겹치고, 대출 이자 상환일이 엇갈리고, 임차인 두 분의 계약 만료일을 동시에 챙겨야 하는 상황이 생기면서 "두 개는 정말 두 배가 아니구나"라는 걸 체감했습니다. 오늘은 경매 물건 두 개를 운영하면서 실제로 달라진 것들을 정리해 봤습니다.관리 업무가 체계화되면서 생긴 변화첫 번째 물건만 있을 때는 임차인 분이 연락 오면 그때그때 대응하는 식이었습니다. 계약 만료일이나 재산세 납부 시기 정도는 머릿속에 대충 기억하고 있었고요. 그런데 두 번째 물건까지 갖게 되면서 이런 방식으로는 뭔가.. 2026. 3. 24. 경매 명도 협의 (첫 연락, 이사비 지원, 태도의 중요성) 명도가 정말 책에서 배운 대로만 되는 걸까요? 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 후순위 임차인이 있는 물건을 낙찰받고 나서 첫 전화를 걸기 전까지만 해도요. 배당 시뮬레이션도 완벽하게 돌려봤고, 법적으로도 문제없는 케이스였습니다. 그런데 막상 전화기를 들고 번호를 누르는 순간, 손에 땀이 났습니다. 이건 단순히 절차를 밟는 문제가 아니라 사람과 사람이 만나는 일이었으니까요.후순위 임차인 물건을 선택한 이유첫 번째 물건은 공실이었습니다. 낙찰받고 인테리어만 하면 끝이었죠. 그런데 경매 투자를 계속하려면 언젠가는 임차인과 협의하는 상황을 마주하게 될 겁니다. 그래서 두 번째 물건은 의도적으로 후순위 임차인이 있는 케이스를 골랐습니다.물건 조건은 이랬습니다. 수도권 역세권 아파트였고, 2회 유찰 후 감정가 .. 2026. 3. 23. 경매 투자 기준 변화 (수익률, 역세권, 경쟁분석) 솔직히 저는 첫 번째 경매 물건을 낙찰받기 전까지 "안전하게만 사자"는 막연한 생각뿐이었습니다. 권리 분석이 깔끔하고 큰 문제만 없으면 된다고 생각했죠. 그런데 실제로 한 사이클을 완주하고 나니 기준이 완전히 달라졌습니다. 이제는 물건을 보는 순간 "이걸 낙찰받으면 어떤 수익 구조가 그려지는가"까지 머릿속에서 계산이 돌아갑니다. 첫 번째 경험이 두 번째 물건을 고르는 기준을 어떻게 바꿔놓았는지, 구체적인 숫자와 함께 정리해 봤습니다.첫 경험에서 배운 수익률의 실체첫 번째 물건은 낙찰가율 78%에 받았습니다. 주변 시세보다 20% 이상 싸게 샀다는 계산이 나왔고, 권리 분석도 깔끔했죠. 당시 제 기준은 "시세 대비 저렴하게 사는 것"이 전부였습니다. 그런데 막상 월세를 받아보니 대출 이자를 제하면 실질 현.. 2026. 3. 22. 첫 월세 입금의 의미 (수익률, 임차인 관리, 세금신고) 아침에 통장 알림이 왔습니다. "55만 원 입금." 임차인이 입주한 지 정확히 한 달이 지난날이었습니다. 평소 같으면 그냥 지나칠 숫자였을 텐데, 그날은 달랐습니다. 이 돈이 어떻게 생긴 건지, 제 머릿속에서 계산이 자동으로 돌아가더군요. 낙찰받고, 수리하고, 임차인 구하고, 그 모든 과정의 끝에 찍힌 55만 원. 월급과는 완전히 다른 감각이었습니다.자기 자본 수익률을 직접 계산해 보니월세가 들어온 당일, 저는 엑셀을 켰습니다. 공부할 때 이론으로만 익혔던 수익률 계산을 실제 숫자로 해볼 수 있는 기회였으니까요.총 투자 비용은 이렇게 정리됩니다. 낙찰가 1억 4,300만 원에 취득세와 법무사 비용 230만 원, 수리비 350만 원, 기타 비용 50만 원까지 합쳐서 총 1억 4,930만 원이 들어갔습니다... 2026. 3. 21. 경매 물건 임대 세팅 (부동산 방문, 계약서 작성, 공실 기간) 수리가 끝난 다음 날 아침, 커피 한 잔 들고 근처 부동산 세 곳을 돌았습니다. 경매로 물건을 낙찰받고 수리까지 마쳤으니 이제 임대만 내놓으면 되겠지 싶었는데, 막상 부동산 문을 열고 들어가니 준비가 부족했다는 걸 바로 느꼈어요. 부동산 사장님들과 나눈 대화에서 임대 시장의 실제 작동 방식을 배웠고, 계약서를 쓰면서 '투자'가 결국 '사람이 사는 공간'을 만드는 일이라는 걸 처음으로 실감했습니다.부동산 방문 전 준비와 현장에서 배운 것들부동산을 방문하기 전에 저는 세 가지를 준비했습니다. 먼저 임대 조건을 결정했어요. 전세, 월세, 보증부 월세 중에서 월세 수익을 목적으로 했기 때문에 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원으로 방향을 잡았습니다. 이어서 네이버 부동산에서 같은 단지와 인근 유사 면적의 .. 2026. 3. 20. 경매 낙찰 후기 (잔금준비, 소유권이전, 수리비) 법원에서 제 이름이 불린 순간, 기쁨보다 긴장이 먼저 왔습니다. "이제 진짜 시작이구나"라는 생각이 들더군요. 두 번째 입찰에서 처음으로 낙찰을 받았고, 1억 4,300만 원으로 1위를 기록했습니다. 경쟁자와는 1,400만 원 차이였어요. 입찰가를 결정할 때 세웠던 한계선을 잘 지켰다는 안도감과 함께, 앞으로 해야 할 절차들이 머릿속을 스쳤습니다. 낙찰은 끝이 아니라 시작이라는 말을 몸으로 체감한 순간이었습니다.잔금준비낙찰 당일 법원 담당자에게 잔금 납부 기한을 확인했습니다. 통상 낙찰일로부터 4~6주 이내인데, 이번 건은 정확히 5주 후였어요. 여기서 잔금이란 낙찰가에서 입찰보증금(통상 낙찰가의 10%)을 뺀 나머지 금액을 의미합니다(출처: 법원경매정보 대법원). 제 경우 1억 4,300만 원에서 1,.. 2026. 3. 19. 이전 1 2 3 4 5 6 7 ··· 12 다음
