전체 글69 경매 vs 일반 매매 (권리분석, 가격거품, 명도리스크) 경매 물건 하나를 분석하다 보면 일반 매매로 거래된 같은 동네 아파트 시세가 눈에 들어옵니다. 그런데 제가 주목한 건 가격 차이가 아니라 "저 일반 매매 거래는 정말 안전했을까?"라는 의문이었습니다. 주변에서는 경매를 위험하다고 말하지만, 공부하면 할수록 일반 매매도 나름의 위험을 안고 있다는 걸 알게 됐습니다. 위험의 종류가 다를 뿐, 어느 한쪽이 절대적으로 안전하다고 단정할 수 없다는 게 제 결론입니다.일반 매매에도 존재하는 리스크"그냥 부동산 통해서 사면 편하고 안전하지 않냐"는 말을 자주 듣습니다. 제 주변에서도 경매보다는 일반 매매가 훨씬 안전하다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 실제로 일반 매매 사례들을 들여다보니 생각보다 허점이 많았습니다.먼저 사기 위험입니다. 전세 사기나 이중 매매, .. 2026. 3. 8. 경매 레버리지 전략 (대출 구조, LTV DSR, 금리 리스크) 경매를 공부하면서 가장 많이 들었던 말이 "대출을 어떻게 활용하느냐가 수익률을 좌우한다"는 것이었습니다. 처음엔 단순히 은행에서 돈을 빌려 물건을 사는 정도로만 생각했는데, 레버리지 구조를 제대로 이해하고 나니 왜 경험 많은 투자자들이 대출 전략을 강조하는지 알게 됐습니다. 자기 자본 1억으로 10%의 수익을 내는 것과, 같은 돈으로 20%의 수익을 내는 것은 완전히 다른 결과를 만들어냅니다. 오늘은 경매에서 대출이 실제로 어떻게 작동하는지, 그리고 제가 공부하며 정리한 레버리지 활용 원칙을 나눠보려 합니다.경매 대출 구조와 LTV DSR의 실전 적용경매 낙찰 후 받을 수 있는 대출은 크게 세 가지입니다. 첫 번째는 경락잔금대출인데, 이건 낙찰받은 물건의 잔금을 납부하기 위해 받는 대출입니다. 여기서 경.. 2026. 3. 7. 경매 수익률 계산 (매도차익, 임대수익, 레버리지) 경매로 돈을 벌 수 있다는 말, 많이 들어보셨죠? 그런데 정확히 얼마나 벌 수 있는지 계산해 보신 적 있으신가요? 저는 처음 경매 공부를 시작했을 때 "시세 3억짜리를 2억 5천에 낙찰받으면 5천만 원 버는 거 아냐?"라고 단순하게 생각했습니다. 그런데 실제로 수익률을 계산하는 법을 배우고 나니, 제 생각이 완전히 틀렸다는 걸 깨달았습니다. 취득세, 법무사 비용, 명도 비용, 대출 이자까지 다 빼고 나면 실제 수익이 절반도 안 되는 경우가 허다했거든요. 제가 공부하면서 가장 어렵고 헷갈렸던 수익률 계산하는 법을 알려드리겠습니다.매도차익형 투자, 진짜 수익은 얼마일까?경매 투자에서 가장 많이 선택하는 방식이 바로 매도차익형입니다. 싸게 낙찰받아서 일반 시세로 되팔아 차익을 남기는 방식이죠. 저도 처음에는 .. 2026. 3. 7. 경매 명도 과정 (점유자별 협의, 인도 명령, 강제 집행) 경매로 부동산을 낙찰받은 후 실제로 그 공간을 사용하려면 현재 점유자가 비워줘야 합니다. 저는 경매 공부 초반에 명도를 단순히 "이사 나가달라고 하면 끝"이라고 생각했는데, 사례들을 접하면서 이 과정이 법적으로도 감정적으로도 얼마나 복잡한지 알게 됐습니다. 명도(明渡)는 점유자가 부동산을 비우고 소유권자에게 인도하는 법적 절차로, 점유자 유형에 따라 접근 방식이 완전히 달라집니다. 오늘은 명도 과정에서 어떤 점을 고려해야 하는지, 협의가 안 될 때는 어떻게 대응해야 하는지 정리해 보겠습니다.점유자별로 명도 협의 방식이 다른 이유는 뭘까요?경매 낙찰 후 명도를 진행하려면 가장 먼저 점유자가 누구인지 파악해야 합니다. 채무자(이전 집주인)인지, 임차인인지에 따라 법적 권리와 협의 방향이 완전히 달라지기 때문.. 2026. 3. 7. 경매 낙찰 후 절차 (잔금납부, 소유권이전, 대출준비) 경매에서 낙찰을 받으면 그게 끝일까요? 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 그런데 막상 공부를 하다 보니 낙찰은 시작일 뿐이더라고요. 낙찰일로부터 약 4~6주라는 짧은 시간 안에 잔금을 납부해야 하고, 그 사이에 대출 준비부터 소유권 이전 등기까지 동시다발적으로 진행해야 합니다. 이 절차를 모르고 있다가는 보증금을 몽땅 날릴 수도 있습니다. 오늘은 제가 경매 스터디에서 배운 낙찰 후 절차를 실전처럼 정리해 봤습니다.잔금납부 전까지 꼭 알아야 할 절차낙찰을 받았다고 해서 바로 내 집이 되는 건 아닙니다. 낙찰 이후에는 법원의 매각허가결정을 거쳐야 하고, 이해관계인의 즉시항고 기간도 통과해야 합니다. 여기서 매각허가결정이란 법원이 낙찰에 법적 하자가 없는지 검토한 후 최종적으로 허가하는 절차를 말합니다. 쉽.. 2026. 3. 7. 법원 경매 입찰표 작성 (기일 입찰, 입찰 가격, 입찰 보증금) 법원 경매에서 입찰표를 잘못 작성하면 수억 원짜리 기회를 날릴 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 저는 경매 공부를 시작하고 몇 달 뒤 처음으로 법원 입찰실에 들어섰을 때, 그 조용한 긴장감 속에서 사람들이 종이 한 장에 평생의 결정을 적어 내는 모습을 보며 등에 식은땀이 흘렀습니다. 입찰표 작성은 단순해 보이지만, 사소한 실수 하나로 무효입찰이 되거나 예상보다 과도하게 높은 금액을 쓸 수 있습니다.기일입찰 방식과 입찰 현장의 실제법원 경매는 기일입찰 방식으로 진행됩니다. 여기서 기일입찰이란 법원이 지정한 매각기일에 입찰 희망자들이 직접 법원에 모여 입찰표와 보증금을 봉인된 봉투에 넣어 제출하고, 정해진 시간에 개찰하여 최고가 입찰자를 낙찰자로 결정하는 방식을 의미합니다(출처: 대한민국 법원 경매정보). .. 2026. 3. 6. 이전 1 ··· 4 5 6 7 8 9 10 ··· 12 다음
