전체 글125 유찰 3회 물건 분석 (선순위 임차인, 배당 계산, 현금 동원력) 유찰이 세 번이나 된 물건을 보면 가격이 절반 가까이 내려가 있어서 처음엔 정말 솔깃합니다. 그런데 저는 한 가지 질문을 먼저 던졌어야 했습니다. "왜 아무도 이 물건을 안 샀을까?" 일반적으로 유찰 물건은 저평가된 기회라고 알려져 있지만, 제 경험상 유찰 횟수가 많을수록 반드시 이유가 있었습니다. 감정가 2억 1,000만 원이던 물건이 1억 753만 원까지 내려왔지만, 실제로 파고들어 보니 낙찰가 외에 4,800만 원의 현금이 추가로 필요한 구조였습니다.선순위 임차인이 있는 물건의 함정세 번째 물건을 탐색하던 중 유찰 3회 물건이 눈에 들어왔습니다. 수도권 역세권 인근 소형 아파트였고, 주변 실거래가는 1억 8,000만 원대였습니다. 최저가가 1억 753만 원이니 시세 대비 6,000만 원 넘게 싸게 .. 2026. 4. 7. 임장 체크리스트 (현장 확인, 부동산 실사, 교차 검증) 임장을 세 번 다녀오고 나서야 깨달았습니다. 처음 두 번은 그냥 동네를 산책한 것과 다를 바 없었다는 걸요. 세 번째가 되어서야 뭘 봐야 하는지 알았고, 그제야 메모장이 의미 있는 정보로 채워지기 시작했습니다. 부동산 실사(Due Diligence)라는 건 결국 반복을 통해 체득하는 것 같습니다. 여기서 실사란 투자 전에 대상 물건과 주변 환경을 철저히 조사하여 위험 요소를 파악하는 과정을 의미합니다.임장 전 준비 단계에서 놓치기 쉬운 것들현장에 가기 전부터 임장은 시작됩니다. 저는 처음엔 이 사전 준비를 건너뛰었어요. 그냥 주소만 찍고 찾아갔죠. 돌이켜보면 그게 가장 큰 실수였습니다.지도를 보면서 역까지 거리를 확인하는 건 기본입니다. 하지만 위성사진으로 경사지 여부까지 파악해야 한다는 걸 두 번째 임.. 2026. 4. 6. 경매 물건 비교표 (병렬분석, 수익률, 권리분석) 경매 물건을 고를 때 감정가만 보고 결정하시나요? 저는 세 번째 물건을 찾으면서 그게 얼마나 위험한지 깨달았습니다. 한 물건씩 따로 보면 다 괜찮아 보이거든요. 그런데 여섯 개를 동시에 비교하니 숫자가 완전히 달라 보이더라고요. 병렬 비교표를 만들고 나서야 감정이 아닌 데이터로 판단할 수 있었습니다.병렬분석표 구조와 4단계 필터링경매 물건 비교에서 가장 먼저 해야 할 건 ROI(Return on Investment, 투자자본수익률) 계산입니다. 여기서 ROI란 투자한 돈 대비 실제로 돌려받는 수익의 비율을 의미합니다. 많은 분들이 감정가 대비 낙찰가율만 보고 "싸다"라고 판단하는데, 실제 수익률은 전혀 다른 이야기거든요.저는 구글 스프레드시트로 비교표를 만들었습니다. 세로축에는 분석 항목을, 가로축에는 .. 2026. 4. 5. 낙찰가율 해석법 (감정가 착시, 유찰 패턴, 지역별 차이) 경매 공부를 시작하고 처음 낙찰가율이라는 단어를 봤을 때, 숫자는 보이는데 이게 뭘 의미하는지 감이 안 잡혔습니다. 아파트 낙찰가율 85%, 빌라 낙찰가율 72%. 이 숫자들이 도대체 무엇을 말하는 걸까요? 그냥 "경쟁이 센가 보다" 정도로만 이해하고 넘어갔는데, 두 번의 낙찰 경험과 수십 개 물건 분석을 거치고 나서야 비로소 낙찰가율을 제대로 읽는 방법을 알게 됐습니다. 오늘은 제가 지금 낙찰가율을 어떻게 해석하고 있는지 구체적으로 정리해 보겠습니다.감정가 착시를 먼저 확인해야 합니다낙찰가율이 높다고 무조건 비싼 게 아닙니다. 여기서 중요한 건 낙찰가율(Successful Bid Rate)이 감정가 대비 비율이라는 점입니다. 낙찰가율이란 감정평가사가 평가한 감정가를 기준으로 실제 낙찰된 금액이 몇 퍼센.. 2026. 4. 4. 다가구주택 경매 (권리 분석, 임차인, 수익률) 오피스텔 분석을 마치고 다음 물건을 고민하던 중, 감정가 3억 2천만 원에 최저가 2억 480만 원까지 떨어진 다가구주택 하나가 눈에 들어왔습니다. 수도권 역세권 인근이라 위치도 나쁘지 않았고, 무엇보다 유찰 2회라는 점이 기회처럼 보였습니다. 여러 세대에서 월세가 들어오니 수익이 괜찮을 것 같았죠. 하지만 막상 분석을 시작하자 왜 선배들이 초보에게 다가구를 권하지 않는지 몸으로 느끼게 됐습니다.네 명의 임차인, 네 개의 권리관계다가구주택 경매를 처음 분석하면서 가장 당황스러웠던 건 임차인이 여러 명이라는 점이었습니다. 아파트는 한 명의 임차인만 체크하면 되지만, 제가 본 물건에는 세대가 네 개나 있었어요. 각 세대마다 전입일, 확정일자, 보증금이 전부 달랐고, 이걸 하나씩 분석해야 했습니다.1층 임차인.. 2026. 4. 3. 오피스텔 경매 투자 (세금구조, 전용률, 수익률) 저는 지금까지 소형 아파트 두 채를 경매로 낙찰받았습니다. 세 번째 물건을 찾으면서 처음으로 오피스텔을 진지하게 분석했는데, 공부할 때는 몰랐던 변수들이 실물 탐색에서 확인됐습니다. 낙찰가율이 낮아서 싸 보이는 물건들이 많았지만, 막상 수익률을 계산하고 임장을 가보니 쉽게 들어갈 유형은 아니었습니다. 오피스텔이 아파트와 어떻게 다른지, 왜 지금 당장은 선택하지 않기로 했는지 실제 경험을 바탕으로 정리했습니다.오피스텔, 아파트와 다른 세 가지 구조오피스텔을 본격적으로 보기 시작한 이유는 포트폴리오 다각화였습니다. 소형 아파트 두 채가 비슷한 지역, 비슷한 수익 구조를 갖고 있어서 한 유형에 집중된 리스크를 분산하고 싶었거든요. 오피스텔은 수요층이 다르고 세금 구조도 다르다고 알고 있었는데, 실제로 물건을 .. 2026. 4. 2. 이전 1 ··· 8 9 10 11 12 13 14 ··· 21 다음
