분류 전체보기69 경매 근저당권의 진실 (말소기준권리, 채권최고액, 배당구조) 근저당권이 많다고 무조건 위험한 물건일까요? 저는 처음 경매를 공부할 때 을구에 근저당권 세 개가 잡힌 아파트를 보고 바로 창을 닫았습니다. 채권최고액만 2억이 넘어서 "이건 빚덩어리잖아"라는 생각뿐이었거든요. 그런데 나중에 확인해 보니 그 물건은 다른 분이 낙찰받아 좋은 조건으로 취득하셨더군요. 제가 근저당권의 작동 원리를 몰라서 기회를 날린 겁니다. 일반적으로 근저당권이 많으면 위험하다고 생각하지만, 실제 경매에서는 전혀 다른 방식으로 처리됩니다.근저당권과 채권최고액, 실제로는 어떻게 다를까근저당권(根抵當權)은 채무자가 금융기관에서 대출을 받을 때 부동산을 담보로 제공하면서 설정되는 법적 권리입니다. 여기서 근저당권이란 여러 번의 거래에서 발생하는 채무를 하나의 담보로 보장하는 제도를 의미합니다. 쉽.. 2026. 3. 1. 등기부등본 보는 법 (갑구, 을구, 표제부) "등기부등본, 그거 그냥 숫자 나열 아닌가요?" 처음 경매 공부를 시작했을 때 지인이 던진 질문입니다. 저도 처음엔 비슷하게 생각했습니다. 하지만 막상 등기부등본을 펼쳐본 순간, 제 앞에 펼쳐진 건 숫자가 아니라 이 부동산이 겪어온 모든 법적 역사였습니다. 소유자가 누구였고, 어떤 권리가 설정됐고, 누구에게 얼마의 빚이 걸려 있는지가 한 장에 다 담겨 있었습니다. 문제는 이 정보들이 '갑구', '을구', '표제부'라는 낯선 단어로 나뉘어 있어서, 처음 보는 사람에겐 무슨 말인지 전혀 모른다는 점입니다. 저도 첫 출력본을 보고 한참을 멍하니 쳐다봤던 기억이 납니다.표제부 — 이 부동산의 신분증표제부는 등기부등본에서 가장 먼저 등장하는 칸입니다. 여기엔 부동산의 기본 정보가 기록되어 있습니다. 정확한 주소(.. 2026. 3. 1. 말소기준권리 (경매 등기, 인수 위험, 권리 분석) 솔직히 저는 첫 경매 물건을 분석할 때 등기부등본을 펼쳐놓고 한참을 멍하니 바라봤습니다. 갑구와 을구에 빼곡하게 적힌 근저당, 가압류, 압류. 도대체 뭐가 남고 뭐가 사라지는 건지 감이 오지 않았습니다. 그런데 선배 한 분이 "일단 말소기준권리부터 찾아봐"라고 조언해 주셨고, 그 개념 하나만 제대로 잡으니까 복잡해 보이던 등기가 한눈에 정리되기 시작했습니다. 경매 물건 등기부등본을 열어보면 평균 5~7개의 권리가 얽혀 있는데, 이 중 어떤 건 낙찰 후 사라지고 어떤 건 그대로 남습니다. 이 구조를 이해하지 못하면 겉보기 저렴한 물건에 입찰했다가 인수 위험으로 오히려 손해를 보는 상황이 생깁니다.말소기준권리가 뭔지부터 제대로 알아야 합니다말소기준권리는 경매에서 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 살아남는지를.. 2026. 3. 1. 경매 감정가의 진실 (시세 차이, 추가 비용, 입찰 판단) "감정가 3억에서 36% 할인된 가격이니까 정말 싸게 나온 거 아닌가요?" 경매 초보인 저도 이렇게 생각했습니다. 법원이 정한 공식 숫자니까 믿을 만하다고 여겼고, 할인율만 보고 '이건 기회다'라고 판단했습니다. 그런데 막상 현재 시세를 찾아보니 감정가 자체가 이미 시세보다 높게 책정된 물건이었습니다. 할인된 가격이 전혀 저렴하지 않았던 거죠. 감정가를 어떻게 이해하느냐에 따라 경매 입찰 판단이 완전히 달라질 수 있습니다.감정가와 시세가 다른 이유경매가 시작되면 법원이 감정평가사를 선임해서 부동산 가치를 산정합니다. 감정평가사는 현장을 방문하고 주변 실거래가, 물건 상태 등을 종합해서 감정가를 결정하는데, 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다. 감정평가는 경매 개시 시점을 기준으로 이루어진다는 점입니다... 2026. 2. 28. 매각기일 (입찰 준비물, 낙찰 후 절차, 유찰) 솔직히 저는 매각기일을 '그냥 입찰하는 날' 정도로만 생각했습니다. 경매 공부를 시작하고 나서야 그날 하루 안에 챙겨야 할 것들이 생각보다 훨씬 많다는 걸 알게 됐습니다. 법원이 지정한 날짜에 입찰표를 제출하고, 최고가 입찰자가 낙찰받는 구조 자체는 단순하지만, 준비 없이 갔다가는 당황할 수밖에 없는 절차입니다.매각기일, 생각보다 복잡한 입찰 과정매각기일은 법원에서 정한 입찰 날짜입니다. 이날 경매 법정에 가서 입찰표를 작성하고, 보증금과 함께 봉투에 넣어 제출하면 됩니다. 정해진 시간이 되면 법원 직원이 봉투를 개봉해서 가장 높은 금액을 쓴 사람을 낙찰자로 정합니다.제가 처음 이 과정을 접했을 때 가장 놀랐던 건, 매각기일이 한 번으로 끝나지 않을 수 있다는 점이었습니다. 입찰자가 아무도 없으면 유찰이.. 2026. 2. 28. 경매 절차 전체 흐름 (개시 결정, 입찰, 명도) 솔직히 저는 경매 공부를 시작할 때 가장 답답했던 게 '전체 그림'을 못 그리겠더라고요. 유튜브나 책에서 "권리분석이 중요합니다", "배당요구 종기를 확인하세요" 이런 말만 들으면, 그게 대체 언제 나오는 건지, 제가 뭘 준비해야 하는 건지 감이 안 잡혔습니다. 그래서 세부 내용보다 전체 흐름을 먼저 머릿속에 넣기로 했습니다. 큰 그림이 잡혀야 세부 공부도 제자리를 찾더라고요.이번 글에서는 경매가 시작되어 끝나기까지의 전체 절차를 낙찰자 입장에서 정리해 보겠습니다.경매 개시부터 입찰 전까지경매는 채권자가 법원에 신청하면서 시작됩니다. 법원이 경매개시결정을 내리면 등기부등본에 그 사실이 기재되고, 해당 부동산은 공식적으로 경매 절차에 들어갑니다. 이 시점부터 소유자는 그 부동산을 함부로 팔거나 담보로 잡을.. 2026. 2. 27. 이전 1 ··· 8 9 10 11 12 다음
