분류 전체보기125 DSR 한도 계산 (직접 계산, 대출 전략, 투자 관리) 솔직히 저는 세 번째 물건 대출 상담을 받기 전까지 DSR을 제대로 계산해 본 적이 없었습니다. 대출이 나오면 그냥 된 거라는 생각이었거든요. 그런데 담당자가 처음으로 숫자를 꺼냈을 때, 그제야 제가 얼마나 무방비 상태였는지 느꼈습니다. 권리분석이나 수익률 계산은 열심히 공부했으면서, 정작 대출 한도를 결정짓는 구조는 거의 몰랐던 셈이었습니다.DSR이 왜 경매 투자자에게 중요한가DSR(총부채원리금상환비율)은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 여기서 DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 내가 버는 돈의 얼마를 빚 갚는 데 쓰는지를 숫자로 보여주는 지표입니다.공식은 단순합니다. 연간 총 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누고 100을 곱하면 됩니다. 현재 은행권.. 2026. 4. 13. 경매 레버리지 (대출비율, 자기자본수익률, 리스크관리) 솔직히 말씀드리면, 저는 세 번째 물건을 취득하기 전까지 레버리지를 "이론으로만 아는 사람"이었습니다. 대출을 끼면 수익률이 올라간다는 말, 머리로는 이해했어요. 그런데 실제로 제 물건 숫자에 대입해 보기 전까지는 그게 얼마나 달라지는지 전혀 감이 없었습니다. 직접 계산해 보고 나서야 비로소 레버리지가 단순한 개념이 아니라는 걸 실감했습니다.대출 비율에 따라 수익률이 어떻게 달라지나레버리지(Leverage)란, 타인의 자본을 활용해 자기 자본만으로는 불가능한 규모의 자산을 매입하고, 그 자산에서 발생하는 수익으로 차입 비용을 충당하는 투자 구조입니다. 쉽게 말해, 내 돈을 덜 쓰고 더 큰 자산을 굴리는 방식입니다.제가 세 번째 물건으로 직접 계산해 봤습니다. 총 취득 비용은 1억 4,650만 원이었고, .. 2026. 4. 12. 경매 현금 흐름 (낙찰가율, 실수익률, 재산세) 세 번째 낙찰을 받고 법원을 나오면서 처음으로 실감했습니다. 이제 물건이 세 개라는 게 기쁨보다 관리의 문제로 다가온다는 걸요. 월세가 들어오는 날, 이자가 나가는 날, 재산세 납부 시기가 모두 제각각인 상황에서 머릿속으로만 계산하다간 어느 달에 현금이 빡빡해지는 상황이 생길 수 있었습니다. 직접 연간 현금흐름표를 만들어보니 예상보다 훨씬 많은 것이 보였습니다.낙찰가율과 입찰가 산정, 경험이 쌓이면 달라지는 것들세 번째 낙찰 때 가장 달랐던 건 감정의 온도였습니다. 첫 번째 낙찰은 솔직히 운이 따른 거였어요. 기준도 없이 감으로 입찰했는데 됐거든요. 그러니 믿기지 않아서 결과지를 두 번이나 다시 봤습니다.이번엔 달랐습니다. 제가 직접 계산한 숫자 그대로 낙찰됐고, 고개를 끄덕이는 게 전부였어요. 운이 아.. 2026. 4. 11. 경매 낙찰 세 번째 (감정 온도, 계산 정교화, 경험 축적) 1억 4,387만 원. 제가 쓴 금액 그대로 낙찰됐습니다. 2등과의 격차는 287만 원이었습니다. 일반적으로 경매는 운칠기삼이라고들 하지만, 제 세 번째 낙찰은 달랐습니다. 올 것이 왔다는 느낌. 기쁨보다는 확인에 가까웠습니다. 세 번의 유찰을 거치며 입찰가 산정 공식(Bidding Formula)을 다듬었고, 그 계산이 정확히 작동했다는 걸 확인한 순간이었습니다.낙찰의 감정 온도가 달라지는 순간첫 번째 낙찰 때는 솔직히 믿기지 않았습니다. 기준도 없이 감으로 1억 3,200만 원을 썼는데 됐거든요. 결과지를 두 번 확인했습니다. 두 번째는 기준이 생긴 상태였지만 여전히 불확실했고, 낙찰 소식을 듣고 안도감부터 밀려왔습니다.세 번째는 완전히 달랐습니다. 네 번째 입찰 물건을 찾는 데 3주가 걸렸어요. 조.. 2026. 4. 10. 경매 세 번째 유찰 (입찰가 산정, 280만원 차이, 기준 지키기) 앞에 실패를 반영해서 이번엔 계산을 정교하게 다듬었습니다. 시세 1억 7,500만 원, 낙찰가율 평균 90.2%, 상한선 1억 5,350만 원. 최종 입찰가 1억 5,300만 원을 썼습니다. 결과는 280만 원 차이로 또 유찰이었습니다. 850만 원 차이였던 지난번보다 570만 원이나 좁혀졌지만, 낙찰은 여전히 다른 사람 몫이었습니다. 법원 게시판에서 결과를 확인하고 나오면서 허탈함보다는 묘한 확신이 들었습니다. 제 계산이 틀린 게 아니라, 낙찰자가 같은 물건을 저보다 높게 가치 평가한 거라는 생각이었습니다.입찰가 산정: 시세와 낙찰가율을 동시에 잡다이번 물건은 수도권 2호선 역 도보 6분 거리 소형 아파트였습니다. 유찰 1회, 최저가 1억 3,440만 원, 감정가 1억 6,800만 원. 권리분석은 깔끔.. 2026. 4. 9. 경매 입찰가 산정 실패 (시세 추세, 경쟁 강도, 심리적 보수주의) 입찰표에 1억 5,200만 원을 적어 넣는 순간까지도 제 손은 떨렸습니다. 이 금액이 정말 맞는지 확신할 수 없었거든요. 체계적으로 계산했다고 생각했는데, 결과는 유찰이었습니다. 낙찰가가 1억 6,050만 원이라는 걸 확인하고 나서야 제 계산이 어디서 틀렸는지 보였습니다. 850만 원 차이, 그 차이가 왜 발생했는지 복기해 봤습니다.시세 기준을 과거 데이터로만 잡은 실수저는 최근 6개월 실거래가 중간값으로 시세를 1억 7,500만 원으로 설정했습니다. 같은 단지, 같은 면적대 거래 중간값이었으니 합리적이라고 생각했어요. 여기서 시세 대비 90% 비율을 적용해 상한선을 1억 5,350만 원(취득세·등기비용 제외)으로 계산했습니다.그런데 낙찰자가 쓴 1억 6,050만 원을 제가 잡은 시세로 역산하면 91.7.. 2026. 4. 8. 이전 1 ··· 7 8 9 10 11 12 13 ··· 21 다음
