분류 전체보기69 낙찰가율 이해하기 (시장 온도 파악, 입찰 경쟁, 실전 활용법) 경매 뉴스를 보다 보면 "낙찰가율 90% 돌파"라는 표현이 자주 등장합니다. 저도 처음엔 이게 무슨 의미인지 몰라서 그냥 넘겼습니다. 90%면 좋은 건가, 나쁜 건가? 10%는 왜 빠지는 건가? 이런 기본적인 것조차 이해하지 못했던 게 솔직한 제 시작점이었습니다. 그런데 낙찰가율의 의미를 제대로 파악하고 나니, 경매 시장의 흐름을 읽는 방식이 완전히 달라졌습니다.낙찰가율로 시장 온도를 파악하는 법낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미합니다. 계산식은 간단합니다. 낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100입니다. 예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 7천만 원에 낙찰됐다면, 낙찰가율은 90%가 됩니다. 여기서 감정가란 법원이 감정인을 통해 산정한 부동산의 적정 가격을 의미합니다(출처: 대.. 2026. 3. 6. 경매 유찰 물건 (권리분석, 시세확인, 입찰전략) 법원경매 사이트를 처음 들어갔을 때, 유찰 4회라고 적힌 물건을 보고 심장이 뛰었습니다. 감정가 2억이 8천만 원까지 떨어진 상태였거든요. "이건 대박 아닌가?" 싶어서 바로 물건 분석에 들어갔습니다. 그런데 현황조사서를 펼쳐보는 순간, 왜 아무도 이 물건을 입찰하지 않았는지 이해가 됐습니다. 유치권 신고 2건에 선순위 임차인 2명, 게다가 외곽 지역의 낡은 다가구 주택이었습니다. 유찰이 반복되는 데는 반드시 이유가 있다는 걸 그때 처음 깨달았습니다.권리 문제로 유찰되는 물건들경매 물건이 계속 유찰되는 가장 큰 이유는 권리 관계가 복잡해서입니다. 저도 초반에 이 부분을 가볍게 봤다가 낭패를 본 적이 있습니다. 배당요구종기일(권리신고 마감일)까지 신고된 권리자 목록을 보면, 물건의 위험도가 한눈에 보입니다.. 2026. 3. 6. 매각 물건 명세서 (권리 관계, 인수 사항, 검증 방법) 솔직히 저는 매각물건명세서를 처음 접했을 때 '그냥 요약본 아닌가?'라고 생각했습니다. 등기부등본과 현황조사서에 나온 내용을 법원이 정리해 둔 문서 정도로만 여겼습니다. 그런데 경매 스터디에서 실제 사례를 분석하면서 이 문서가 단순한 요약본이 아니라는 사실을 알게 됐습니다. 매각물건명세서에 기재된 내용이 낙찰자의 법적 책임 범위를 사실상 결정한다는 점에서, 이 문서는 경매에서 가장 신중하게 검토해야 할 자료 중 하나였습니다.매각물건명세서가 정하는 권리 관계와 책임 범위매각물건명세서는 민사집행법 제105조에 따라 법원이 작성하는 공식 문서입니다(출처: 국가법령정보센터). 경매 물건의 권리 관계를 법원이 공식적으로 정리한 것으로, 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치되며 법원경매정보 사이트에서도 열람할 수 있.. 2026. 3. 6. 경매 현황조사서 보는 법 (점유현황, 임차인정보, 유치권) 경매 공부를 처음 시작했을 때 저는 등기부등본만 열심히 봤습니다. 그게 전부인 줄 알았거든요. 그런데 어느 날 스터디 모임에서 선배가 "현황조사서는 확인했어요?"라고 물었을 때 저는 그게 뭔지도 몰랐습니다. 그 순간 선배 얼굴이 굳더니 "그럼 분석이 반밖에 안 된 거예요"라고 하더군요. 바로 찾아서 열어본 현황조사서에는 등기부등본에 없던 정보들이 가득했습니다. 임차인 보증금, 확정일자 여부, 실제 거주자가 누군지까지 전부 적혀 있었어요.점유현황 확인이 첫 단추입니다현황조사서를 열면 가장 먼저 눈에 들어오는 게 점유현황입니다. 여기서 점유현황이란 현재 그 물건을 실제로 사용하고 있는 사람이 누구인지를 나타내는 정보입니다. 법원 집행관이 직접 현장을 방문해서 확인한 내용이에요.저는 처음 현황조사서를 봤을 때.. 2026. 3. 5. 빌라 경매 아파트보다 어려운 이유 (시세파악, 건물상태, 대출) 경매를 처음 공부하는 분들이 흔히 하는 오해가 있습니다. "가격이 낮은 빌라가 아파트보다 분석도 쉽고 진입하기 좋겠지"라는 생각입니다. 저도 똑같았습니다. 하지만 실제로 빌라 물건을 몇 개 분석해 보니 이게 완전히 잘못된 판단이라는 걸 깨달았습니다. 일반적으로 빌라가 초보자에게 적합하다고 생각하는 분들이 많지만, 제 경험상 오히려 아파트보다 훨씬 복잡하고 변수가 많았습니다. 경매 스터디에서 "빌라가 더 쉬운 거 아닌가요?"라고 물었다가 선배들한테 웃음만 샀던 기억이 지금도 생생합니다.시세 파악이 생각보다 어렵습니다아파트는 같은 단지 내 동일 면적, 동일 층수 거래 사례가 많아서 시세를 상대적으로 정확하게 파악할 수 있습니다. 여기서 시세란 실제 시장에서 형성되는 거래 가격을 의미하는데, 경매에서 낙찰가를.. 2026. 3. 5. 아파트 경매 분석 (시세조사, 권리분석, 배당시뮬레이션) 경매 공부를 시작하면서 "아파트부터 분석해 보라"는 조언을 들었을 때, 솔직히 좀 막막했습니다. 그래도 일단 법원경매정보 사이트를 열고 물건 하나를 골라서 처음부터 끝까지 혼자 분석해 봤습니다. 두 시간이 걸렸고, 계산은 틀렸지만 그 과정에서 배운 게 많았습니다. 일반적으로 경매 분석은 복잡하고 어렵다고 알려져 있지만, 제 경험상 순서만 정해두면 충분히 혼자서도 해볼 수 있었습니다.아파트 경매가 입문용으로 적합한 이유경매 초보자들에게 아파트를 추천하는 데는 분명한 이유가 있습니다. 저도 처음엔 "아파트나 상가나 다 똑같은 부동산 아니냐"라고 생각했는데, 직접 분석해 보니 차이가 확실했습니다.가장 큰 장점은 시세 파악이 상대적으로 쉽다는 점입니다. 아파트는 같은 단지 내에서 같은 면적, 비슷한 층수의 실거.. 2026. 3. 5. 이전 1 ··· 5 6 7 8 9 10 11 12 다음
