부동산경매9 경매 고수들의 공통점 (조급함, 낙찰가율, 시세감각) 낙찰을 많이 받은 사람이 경매 고수일까요. 저는 한동안 그렇게 생각했습니다. 그런데 1년 넘게 스터디에서 경험 많은 분들을 가까이서 관찰하고 나서야 그 생각이 완전히 틀렸다는 걸 알게 됐습니다. 고수들의 공통점은 낙찰 횟수가 아닌 전혀 다른 곳에 있었습니다.조급함을 버리면 보이는 것들경매를 처음 시작했을 때 저는 물건이 눈에 들어오면 바로 분석에 들어갔습니다. 좋은 물건을 놓치면 안 된다는 생각이 항상 머릿속에 있었거든요. 그런데 스터디에서 10년 넘게 경매를 해온 선배들을 보면서 처음으로 의문이 들었습니다. 왜 저분들은 저렇게 느긋할까.경험 많은 분들은 입찰하지 않는 달이 있어도 전혀 불안해하지 않았습니다. "이번 달엔 마땅한 게 없네"라고 말하고 그냥 넘어갔어요. 한 선배는 이렇게 말했습니다. "좋은.. 2026. 4. 25. 순자산 계산 (총자산, 현금유동성, 레버리지) 자산을 늘리고 싶다면서 지금 내 자산이 얼마인지 모르는 게 말이 될까요? 저는 경매 물건이 세 개가 될 때까지 그 상태로 있었습니다. 스터디 선배에게 "순자산이 얼마예요?"라는 질문을 받고 나서야 처음으로 앉아서 계산을 했습니다. 부끄럽지만 그게 사실이었고, 그날 계산이 이후 자산 관리 방식을 완전히 바꿔놓았습니다.순자산, 숫자로 처음 마주한 현실순자산(Net Worth)이란 총자산에서 총부채를 뺀 값입니다. 여기서 총자산이란 부동산 시세, 현금, 예금, 투자 자산 등 내가 보유한 모든 것의 현재 가치 합계를 말합니다. 반대로 총부채는 금융기관 대출 잔액과 임차인에게 돌려줘야 할 보증금 반환 의무까지 포함합니다. 보증금이 통장에 들어와 있다고 해서 내 돈이 아니라는 점, 처음 계산할 때 가장 많이 헷갈렸.. 2026. 4. 20. 경매 낙찰 실패 심리 (집착, 조급함, 확률게임) 경매에서 낙찰받지 못했을 때, 여러분은 어떤 감정을 느끼시나요? 저는 첫 입찰에서 3등을 했을 때 지하철 안에서 한참 멍하니 앉아있었습니다. 두 달간 준비한 물건이었기에 허탈감이 컸거든요. 그런데 집에 와서 냉정하게 낙찰가를 분석해 보니 오히려 안도감이 들었습니다. 낙찰자가 산 가격은 수익률(ROI)이 거의 나오지 않는 금액이었으니까요. 여기서 ROI란 투자 원금 대비 얼마나 이익을 냈는지 보여주는 지표입니다. 이날 이후 저는 경매에서 기술보다 심리 관리가 더 중요하다는 걸 깨달았습니다.낙찰에 대한 집착이 판단을 흐린다한 물건에 오래 공들이면 "꼭 이 물건을 낙찰받아야 한다"는 생각이 생깁니다. 저도 첫 물건을 고를 때 두 번이나 임장을 다녔고, 밤마다 감정가 대비 낙찰가율을 계산했습니다. 그러다 보니 .. 2026. 3. 17. 첫 경매 입찰 후기 (입찰가 결정, 개찰 결과, 배운 점) 경매 공부 7개월 차에 처음으로 입찰표를 작성했습니다. 일반적으로 "경매는 공부만으로 충분하다"라고 생각하는 분들도 있는데, 제 경험상 현장에서 봉투를 넣는 순간의 긴장감은 책으로 배울 수 없는 영역이었습니다. 결과는 3등, 낙찰받지 못했지만 그날 얻은 교훈이 훨씬 많았습니다. 입찰가를 어떻게 정했는지, 개찰 현장은 어땠는지, 그리고 낙찰받지 못한 것이 왜 오히려 다행이었는지 솔직하게 기록합니다.입찰가 결정 — 한계 금액 원칙을 세우다입찰가를 정하는 과정이 생각보다 훨씬 복잡했습니다. 처음엔 "감정가의 80% 정도면 되겠지"라는 막연한 생각이 있었는데, 실제로 계산기를 두드려보니 전혀 다른 그림이 나왔습니다.국토부 실거래가 자료를 보니 최근 6개월간 같은 단지 거래가가 1억 8,500만 원에서 2억 원 .. 2026. 3. 16. 오피스텔 경매 분석 (취득세, 임대차보호법, 대출조건) 스터디에서 처음 오피스텔 물건을 분석하던 날이 아직도 생생합니다. 아파트 물건을 몇 개월간 연습하면서 나름 자신감이 붙었다고 생각했거든요. 그런데 막상 오피스텔 등기부등본을 펼쳐보니 "이거 생각보다 복잡한데?"라는 생각이 먼저 들었습니다. 전용면적도 작고 호수별로 등기가 나뉘어 있으니 아파트랑 비슷하겠지 싶었는데, 법적 성격부터 세금 적용 방식까지 완전히 다른 부분이 많더라고요. 그날 이후 제가 오피스텔 경매에서 추가로 확인하게 된 항목들을 정리해 봤습니다.오피스텔은 왜 아파트와 다르게 봐야 할까요?오피스텔이 아파트와 가장 크게 다른 점은 건축법상 업무시설로 분류된다는 겁니다. 여기서 업무시설이란 사무실, 상점 등 상업적 용도로 사용할 수 있도록 허가받은 건물을 의미합니다. 이름에 '오피스'가 붙은 이유.. 2026. 3. 12. 경매 vs 일반 매매 (권리분석, 가격거품, 명도리스크) 경매 물건 하나를 분석하다 보면 일반 매매로 거래된 같은 동네 아파트 시세가 눈에 들어옵니다. 그런데 제가 주목한 건 가격 차이가 아니라 "저 일반 매매 거래는 정말 안전했을까?"라는 의문이었습니다. 주변에서는 경매를 위험하다고 말하지만, 공부하면 할수록 일반 매매도 나름의 위험을 안고 있다는 걸 알게 됐습니다. 위험의 종류가 다를 뿐, 어느 한쪽이 절대적으로 안전하다고 단정할 수 없다는 게 제 결론입니다.일반 매매에도 존재하는 리스크"그냥 부동산 통해서 사면 편하고 안전하지 않냐"는 말을 자주 듣습니다. 제 주변에서도 경매보다는 일반 매매가 훨씬 안전하다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 실제로 일반 매매 사례들을 들여다보니 생각보다 허점이 많았습니다.먼저 사기 위험입니다. 전세 사기나 이중 매매, .. 2026. 3. 8. 이전 1 2 다음
