부동산경매7 경매 낙찰 실패 심리 (집착, 조급함, 확률게임) 경매에서 낙찰받지 못했을 때, 여러분은 어떤 감정을 느끼시나요? 저는 첫 입찰에서 3등을 했을 때 지하철 안에서 한참 멍하니 앉아있었습니다. 두 달간 준비한 물건이었기에 허탈감이 컸거든요. 그런데 집에 와서 냉정하게 낙찰가를 분석해 보니 오히려 안도감이 들었습니다. 낙찰자가 산 가격은 수익률(ROI)이 거의 나오지 않는 금액이었으니까요. 여기서 ROI란 투자 원금 대비 얼마나 이익을 냈는지 보여주는 지표입니다. 이날 이후 저는 경매에서 기술보다 심리 관리가 더 중요하다는 걸 깨달았습니다.낙찰에 대한 집착이 판단을 흐린다한 물건에 오래 공들이면 "꼭 이 물건을 낙찰받아야 한다"는 생각이 생깁니다. 저도 첫 물건을 고를 때 두 번이나 임장을 다녔고, 밤마다 감정가 대비 낙찰가율을 계산했습니다. 그러다 보니 .. 2026. 3. 17. 첫 경매 입찰 후기 (입찰가 결정, 개찰 결과, 배운 점) 경매 공부 7개월 차에 처음으로 입찰표를 작성했습니다. 일반적으로 "경매는 공부만으로 충분하다"라고 생각하는 분들도 있는데, 제 경험상 현장에서 봉투를 넣는 순간의 긴장감은 책으로 배울 수 없는 영역이었습니다. 결과는 3등, 낙찰받지 못했지만 그날 얻은 교훈이 훨씬 많았습니다. 입찰가를 어떻게 정했는지, 개찰 현장은 어땠는지, 그리고 낙찰받지 못한 것이 왜 오히려 다행이었는지 솔직하게 기록합니다.입찰가 결정 — 한계 금액 원칙을 세우다입찰가를 정하는 과정이 생각보다 훨씬 복잡했습니다. 처음엔 "감정가의 80% 정도면 되겠지"라는 막연한 생각이 있었는데, 실제로 계산기를 두드려보니 전혀 다른 그림이 나왔습니다.국토부 실거래가 자료를 보니 최근 6개월간 같은 단지 거래가가 1억 8,500만 원에서 2억 원 .. 2026. 3. 16. 오피스텔 경매 분석 (취득세, 임대차보호법, 대출조건) 스터디에서 처음 오피스텔 물건을 분석하던 날이 아직도 생생합니다. 아파트 물건을 몇 개월간 연습하면서 나름 자신감이 붙었다고 생각했거든요. 그런데 막상 오피스텔 등기부등본을 펼쳐보니 "이거 생각보다 복잡한데?"라는 생각이 먼저 들었습니다. 전용면적도 작고 호수별로 등기가 나뉘어 있으니 아파트랑 비슷하겠지 싶었는데, 법적 성격부터 세금 적용 방식까지 완전히 다른 부분이 많더라고요. 그날 이후 제가 오피스텔 경매에서 추가로 확인하게 된 항목들을 정리해 봤습니다.오피스텔은 왜 아파트와 다르게 봐야 할까요?오피스텔이 아파트와 가장 크게 다른 점은 건축법상 업무시설로 분류된다는 겁니다. 여기서 업무시설이란 사무실, 상점 등 상업적 용도로 사용할 수 있도록 허가받은 건물을 의미합니다. 이름에 '오피스'가 붙은 이유.. 2026. 3. 12. 경매 vs 일반 매매 (권리분석, 가격거품, 명도리스크) 경매 물건 하나를 분석하다 보면 일반 매매로 거래된 같은 동네 아파트 시세가 눈에 들어옵니다. 그런데 제가 주목한 건 가격 차이가 아니라 "저 일반 매매 거래는 정말 안전했을까?"라는 의문이었습니다. 주변에서는 경매를 위험하다고 말하지만, 공부하면 할수록 일반 매매도 나름의 위험을 안고 있다는 걸 알게 됐습니다. 위험의 종류가 다를 뿐, 어느 한쪽이 절대적으로 안전하다고 단정할 수 없다는 게 제 결론입니다.일반 매매에도 존재하는 리스크"그냥 부동산 통해서 사면 편하고 안전하지 않냐"는 말을 자주 듣습니다. 제 주변에서도 경매보다는 일반 매매가 훨씬 안전하다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 실제로 일반 매매 사례들을 들여다보니 생각보다 허점이 많았습니다.먼저 사기 위험입니다. 전세 사기나 이중 매매, .. 2026. 3. 8. 낙찰가율 이해하기 (시장 온도 파악, 입찰 경쟁, 실전 활용법) 경매 뉴스를 보다 보면 "낙찰가율 90% 돌파"라는 표현이 자주 등장합니다. 저도 처음엔 이게 무슨 의미인지 몰라서 그냥 넘겼습니다. 90%면 좋은 건가, 나쁜 건가? 10%는 왜 빠지는 건가? 이런 기본적인 것조차 이해하지 못했던 게 솔직한 제 시작점이었습니다. 그런데 낙찰가율의 의미를 제대로 파악하고 나니, 경매 시장의 흐름을 읽는 방식이 완전히 달라졌습니다.낙찰가율로 시장 온도를 파악하는 법낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미합니다. 계산식은 간단합니다. 낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100입니다. 예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 7천만 원에 낙찰됐다면, 낙찰가율은 90%가 됩니다. 여기서 감정가란 법원이 감정인을 통해 산정한 부동산의 적정 가격을 의미합니다(출처: 대.. 2026. 3. 6. 경매 감정가의 진실 (시세 차이, 추가 비용, 입찰 판단) "감정가 3억에서 36% 할인된 가격이니까 정말 싸게 나온 거 아닌가요?" 경매 초보인 저도 이렇게 생각했습니다. 법원이 정한 공식 숫자니까 믿을 만하다고 여겼고, 할인율만 보고 '이건 기회다'라고 판단했습니다. 그런데 막상 현재 시세를 찾아보니 감정가 자체가 이미 시세보다 높게 책정된 물건이었습니다. 할인된 가격이 전혀 저렴하지 않았던 거죠. 감정가를 어떻게 이해하느냐에 따라 경매 입찰 판단이 완전히 달라질 수 있습니다.감정가와 시세가 다른 이유경매가 시작되면 법원이 감정평가사를 선임해서 부동산 가치를 산정합니다. 감정평가사는 현장을 방문하고 주변 실거래가, 물건 상태 등을 종합해서 감정가를 결정하는데, 여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다. 감정평가는 경매 개시 시점을 기준으로 이루어진다는 점입니다... 2026. 2. 28. 이전 1 2 다음
